Peut-être que vous cherchiez depuis plusieurs mois, voire des années, et maintenant vous avez trouvé la maison parfaite. Votre rêve est livré avec des volutes minutieusement détaillées, un poteau de poteau sculpté à la main ou de majestueuses colonnes blanches. Il est également répertorié comme une ressource contribuant à un quartier historique sur le registre national des lieux historiques. Qu'est-ce que ça veut dire? Quelles choses devriez-vous considérer avant de déterminer que cette maison est pour vous?
1. En possédant une maison historique, vous faites partie de quelque chose de plus grand.
Une inscription au registre national est un équipement haut de gamme particulier qui attire un groupe spécifique d'acheteurs, suggère Tom Zannelli, agent de vente principal de Paragon Real Estate à San Francisco, bien que leur charme puisse également séduire des acheteurs inattendus. Posséder une propriété dans un quartier historique vous offre l'occasion unique d'interpréter et de partager l'histoire de votre maison, en tant qu'intendant d'un contributeur reconnu au passé de notre nation.
Thom et Lynn Wood, architectes et directeurs de Time Line Architecture, ont délibérément choisi de vivre dans leur quartier de logements militaires réaménagés à Fort Ethan Allen dans l'Essex, VT. L'environnement et la maison encourageaient la réutilisation résidentielle, tandis que l'espace offrait un design, un savoir-faire et des matériaux inhabituels. "C'était une chance de faire partie de quelque chose de plus grand et d'unique", a déclaré Lynn.
2. L'achat d'une maison historique offre un retour sur investissement important.
Une citation du registre national confirme l'importance historique d'une maison, mais la vraie valeur peut être réalisée dans la stabilité et la force de la valeur de la propriété. Une étude de 2000 sur les ventes de maisons en Caroline du Sud a montré que les maisons des quartiers historiques de Columbia se vendaient 26 % plus rapidement que l'ensemble du marché; tandis que les propriétaires historiques de Beauport ont vu un prix de vente énorme de 21 pour cent. À Rome, en Géorgie, la valeur des propriétés dans les quartiers historiques désignés a augmenté de 10 % de plus que celle des propriétés similaires sans désignation historique entre 1980 et 1996. Des études menées au Texas, à New York et en Pennsylvanie corroborent l'effet positif d'une désignation de quartier historique sur la valeur des propriétés, avec augmente globalement entre 5 et 20 pour cent. La stabilité de la valeur de la propriété semble également s'étendre au mode d'occupation des propriétaires : il y aurait un roulement de propriétaires plus faible dans les quartiers historiques que dans les quartiers ne faisant pas cette distinction.
3. Les rénovations et les ajouts d'une maison historique peuvent être réglementés.
L'inscription au Registre national est une reconnaissance de l'importance d'un bien pour sa communauté, son état ou sa nation. Certains acheteurs peuvent s'inquiéter de cette désignation du National Park Service, craignant une violation de leurs droits de propriété. Mais en grande partie, ces préoccupations sont infondées, tant que le travail ne reçoit pas d'argent fédéral et ne nécessite aucune licence ou permis fédéral. Les propriétaires n'ont aucune obligation de restaurer leur propriété ou d'ouvrir leurs portes au public.
Cependant, de nombreuses municipalités ont désigné des districts de contrôle de la conception dans des zones qui ont été identifiées comme ayant une importance historique, architecturale, pittoresque, culturelle ou visuelle particulière. Les bâtiments situés dans ces zones peuvent faire l'objet d'un examen pour tout projet de modification, d'ajout ou de démolition. Celles-ci ordonnances de conservation aider les propriétaires à protéger leur investissement en préservant le caractère historique de leur quartier. Un acheteur potentiel d'une propriété dans un quartier historique établi serait bien avisé de visiter le bureau local de planification et de zonage pour déterminer quelles lignes directrices peuvent s'appliquer à eux.
L'examen de tout projet peut aller d'une évaluation sommaire par un administrateur de zonage à un examen par une commission secondaire qui conseille spécifiquement sur les questions de sensibilité historique et de compatibilité architecturale. Pour certains types de travaux, les propriétaires peuvent avoir besoin d'obtenir un permis appelé certificat d'adéquation (COA) ou permis pour travaux mineurs auprès de leur bureau d'urbanisme ou de la commission d'examen historique. Les communautés qui dépendent du tourisme patrimonial ont souvent des procédures d'examen plus strictes : Historic Savannah nécessite un examen pour des modifications aussi mineures que le changement d'auvents. Dans le Row House District de New York, un COA est nécessaire avant de changer les volets extérieurs. L'examen s'applique uniquement à l'extérieur de toute structure dans un quartier historique et n'affecte pas les changements intérieurs.
Certaines commissions de district historique peuvent exiger le remplacement en nature des matériaux endommagés, c'est-à-dire par des matériaux ou des caractéristiques de conception d'origine du bâtiment. Bien que la modification d'une maison historique puisse nécessiter des matériaux ou un savoir-faire spécifiques ou coûteux, elle sera équilibrée par la probabilité que l'investissement se maintienne. De plus, la propriété protégée de votre voisin est également moins susceptible d'être modifiée d'une manière qui pourrait réduire la valeur de votre propriété.
4. Une maison historique peut avoir accès à des ressources pour la préservation.
Dans certains cas, les bâtiments répertoriés comme ressources contributrices sur le registre national peuvent être éligibles à une aide financière limitée par le biais de subventions, de prêts ou d'incitations fiscales. La Géorgie a prévu un gel de huit ans sur les évaluations foncières sur les propriétés historiques désignées. Le gouvernement fédéral limite actuellement les possibilités de crédit d'impôt aux structures génératrices de revenus (plutôt que strictement résidentielles). Les organisations de préservation sont une autre ressource pour une aide financière modeste.
Les servitudes de préservation peuvent être organisées par les gouvernements locaux ou des organisations privées comme Historic New England (anciennement la Société pour la préservation des antiquités de la Nouvelle-Angleterre). Ces arrangements peuvent réduire le fardeau fiscal foncier tout en assurant la préservation, la protection et l'entretien de votre propriété historique. Les programmes diffèrent d'un État à l'autre, alors vérifiez auprès de votre bureau de préservation historique de l'État (SHPO), de l'agence de planification locale ou de la société historique communautaire.
Des milliers de quartiers historiques ont été inscrits par le gouvernement fédéral sur le registre national, allant des maisons emblématiques de Newport aux modestes moulins de la Nouvelle-Angleterre. Pour plus d'informations, contactez le Registre national des lieux historiques ou votre bureau local de préservation historique de l'État.