Vous savez ce que vous avez payé pour votre maison et combien coûte la maison d'à côté. Vous savez ce que vous avez investi dans les rénovations. Mais ce que vous ne savez peut-être pas, c'est combien un prêteur est prêt à financer si votre maison est à vendre, si vous êtes sur le marché pour refinancer ou si vous envisagez d'ajouter une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). C'est là qu'intervient une évaluation. Les évaluations peuvent également être utilisées pour diviser la propriété lors d'un divorce ou d'un règlement de succession, déterminer la valeur d'une maison afin de supprimer l'assurance hypothécaire ou fixer une valeur à des fins fiscales.
Dans les transactions immobilières, les évaluateurs déterminent la juste valeur marchande d'une propriété, qui est le prix le plus probable pour lequel elle serait vendue sur un marché libre. Le prêteur utilise ensuite ces informations pour déterminer le montant à prêter sur la propriété, qu'il s'agisse d'une vente pure et simple, d'un refinancement ou d'une valeur nette de la maison. Si vous n'êtes pas familier avec le processus d'évaluation, il est utile de voir comment les professionnels arrivent aux chiffres qui aident les prêteurs à arriver à un chiffre. Voici un aperçu de leur fonctionnement.
Les bases
Étant donné que le gouvernement contrôle la manière dont les évaluations sont menées, il est inondé de réglementations. En règle générale, lors de la vente d'une maison, l'évaluateur est engagé par le prêteur et le prêteur répercute le coût sur l'acheteur, généralement dans les frais de dossier. Dans un refinancement ou lors de l'obtention d'une valeur nette, le propriétaire paie pour l'évaluation.
Un évaluateur compare le prix de vente d'une maison avec celui de maisons similaires récemment vendues dans le même quartier. On les appelle comparables. Bien qu'il n'y ait pas de règle établie, lorsqu'un prêteur accepte de financer un prêt hypothécaire, il souhaite voir au moins trois comparables. Les évaluateurs essaient de faire une comparaison pomme à pomme. Par exemple, un évaluateur ne comparerait pas un ranch de 1 700 pieds carrés avec un Cape Cod à deux étages qui est deux fois plus grand.
Le coût d'une évaluation varie selon la région, mais un acheteur devrait raisonnablement s'attendre à ce qu'elle ajoute 300 $ à 500 $ aux frais de clôture. Un propriétaire qui refinance ou ajoute une deuxième hypothèque peut être invité à payer les frais à l'avance.
Évaluations Estimation Valeur
John Bredemeyer de Realcorp, une société d'évaluation d'Omaha, affirme que l'évaluation n'est pas une analyse du prix de vente convenu mais une opinion sur la valeur de la propriété. "Le prix est la partie sur laquelle l'acheteur et le vendeur s'entendent, et il peut être identique, supérieur ou inférieur à la valeur marchande", dit-il. L'évaluation, d'autre part, est une estimation du prix le plus probable que la propriété atteindrait sous conditions normales de marché et il est utilisé pour déterminer combien d'argent le propriétaire peut emprunter avec la maison en garantie.
Un évaluateur immobilier inspecte la propriété, mais cette étape n'est pas la même qu'une inspection de la maison commandée par un acheteur. Un évaluateur estime la valeur d'une maison tandis qu'un inspecteur examine son état physique. Un évaluateur et un inspecteur vérifient tous deux l'intérieur de la maison, mais un évaluateur est là pour vérifier le nombre et les types de pièces, le plan d'étage, la superficie en pieds carrés, l'âge, l'état général et les commodités répertoriées. Un évaluateur peut mesurer les pièces et le terrain, notant l'emplacement ainsi que les défauts évidents. Les inspecteurs signalent à la fois les petits et les gros problèmes. Par exemple, alors qu'un évaluateur ne vérifierait pas les prises électriques pour s'assurer qu'elles fonctionnent, un inspecteur le ferait.
L'évaluation est trop basse maintenant quoi ?
Que se passe-t-il si la propriété est évaluée à moins que le montant que vous espérez? Bredemeyer dit que vous pouvez contester l'évaluation en présentant des informations supplémentaires. Envisagez de demander à votre agent immobilier de préparer un ensemble de comparables qui pèsent en votre faveur ou de souligner les commodités qui auraient pu être négligées. Il n'y a aucune garantie que vous recevrez un ajustement sur l'évaluation, mais cela vaut la peine d'essayer.
Éviter les problèmes potentiels
Plutôt que d'être frappé par une mauvaise évaluation, évitez les types de problèmes qui font dérailler les ventes. Par exemple, si vous n'avez pas obtenu les permis appropriés lorsque vous avez réaménagé ou ajouté un ajout à votre maison, vous pourriez avoir un problème.
Dans de nombreux cas, des travaux non autorisés peuvent arrêter la vente d'une maison plus rapidement qu'un marteau n'enfonce un clou. Comment pouvez-vous savoir si un ajout est correctement autorisé si vous ne l'avez pas ajouté ? Jetez un œil aux croquis conservés dans le dossier de votre bureau des impôts fonciers de votre comté ou de votre ville. Il y a de fortes chances que si l'ajout ne s'affiche pas, le projet n'avait pas de permis.
Bien que l'absence de permis n'empêche pas nécessairement la vente d'une maison, cela pourrait affecter l'évaluation. Si les permis sont manquants, Bredemeyer suggère de parler aux autorités locales et d'en obtenir un après coup. Cela peut vous coûter une pénalité, dit-il, mais dans la plupart des endroits, il n'y aura pas de problème s'il n'y a pas de conflit avec les lignes de retrait ou le zonage.
Un autre moyen infaillible de réduire votre valeur d'évaluation future est de sur-construire pour le quartier. Si les rues de votre lotissement sont bordées de modestes maisons de trois chambres et que vous doublez l'investissement dans votre logement, vous aurez du mal, voire impossible, à trouver des comparables. Posséder la maison la plus grande et la plus chic du quartier peut être un tueur d'affaire lorsque l'évaluation est terminée. Bredemeyer recommande de consulter un évaluateur avant de procéder à de grands projets. « Engagez un évaluateur en amont », dit-il. "N'attendez pas d'avoir un chien dans ce combat."
Conseils d'un évaluateur
John Brenan, directeur de la recherche et des questions techniques pour l'Appraisal Foundation à Washington, D.C., affirme que chaque État a ses propres exigences en matière de licence. Son agence veille à ce que les évaluateurs respectent les règles. L'acheteur et le vendeur "sont pris dans l'émotion de la transaction", dit Brenan. « La banque a besoin de savoir ce que ça vaut à partir d'une analyse indépendante et impartiale.
Brenan conseille aux propriétaires de s'assurer que les améliorations correspondent à la région et de comprendre que votre investissement ne produira pas toujours un retour sur évaluation d'un dollar pour un dollar. « Le coût n'est pas nécessairement égal à la valeur », dit Brenan.
Mais il convient également de se rappeler que ces améliorations peuvent très bien être ce qui vend votre maison.
Si vous avez besoin d'un évaluateur qualifié, consultez les organisations répertoriées sur le site Web de l'Appraisal Foundation.