Jean Nayar est agent immobilier agréé chez Bond New York et auteur de plusieurs livres sur la décoration et le design, dont Le projet Happy Home (Éditions Filipacchi, 2013).
Avec près d'un tiers des ventes de maisons dans ce pays consistant en des propriétés à un certain stade de saisie au dernier trimestre, l'achat d'une maison saisie est un excellent moyen de conclure une excellente affaire sur une maison. Mais les maisons saisies qui ont été abandonnées ou négligées pendant des mois, voire des années, s'accompagnent souvent de coûts cachés qui peuvent transformer cette affaire en un gouffre financier. Ici, un groupe d'experts propose ses meilleurs conseils sur les mesures à prendre si vous êtes à la recherche d'une maison saisie.
1. Investissez dans une inspection de maison.
«Pour environ 300 à 400 dollars, un inspecteur en bâtiment peut fournir un rapport complet sur la structure, les composants mécaniques et les principaux composants de la maison et de la propriété», explique Greg Herb, agent immobilier agréé et propriétaire de Herb Real Estate à Boyertown, en Pennsylvanie. Charles Gif.webpford, inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire d'Amerispec à Jacksonville, en Floride, est d'accord, ajoutant qu'une inspection de la maison par un inspecteur en bâtiment dûment accrédité vous donnera «une meilleure image de ce que vous achetez et vous fournira le cadre pour hiérarchiser votre réparations - ou de s'en aller si c'est trop difficile à gérer.
2. Recherchez des informations sur l'histoire de la maison.
De nombreux États exigent que les vendeurs de biens immobiliers remplissent une déclaration de divulgation de la propriété du vendeur (SPDS) dans le cadre de toute transaction. "Le SPDS révèle généralement tout défaut matériel connu lié à la propriété et fournit à l'acheteur une perspective historique de la maison, de son entretien, ainsi que de toutes les réparations ou ajouts effectués sous le propriétaire précédent", explique Herb. Souvent, cependant, ces déclarations ont certaines exclusions, comme lorsqu'une maison est transférée entre un mari et sa femme ou entre frères et sœurs. Une autre exclusion courante est lorsqu'un tiers vendeur, tel qu'une banque ou un établissement de crédit, possède la propriété à la suite d'une forclusion. « Lorsque vous achetez une propriété saisie auprès d'une banque qui n'a jamais été dans la maison, vous perdez la perspective historique en tant qu'acheteur », explique Herb, qui ajoute qu'une inspection de la maison peut vous aider à connaître les changements qui ont pu se produire au cours de la vie de la propriété.
3. Déshivernez la maison.
Selon Gif.webpford, qui est également membre de l'American Society of Home Inspectors (ASHI), si vous envisagez d'acheter une maison inoccupée depuis plusieurs mois, « la première chose que vous devriez demander est : 'Les services publics sont-ils allumés ? '" Dans les maisons saisies dans de nombreuses régions du pays, " l'eau est coupée, les pièges sont remplis d'antigel respectueux de l'environnement et les conduites d'eau peuvent être pressurisées avec de l'air ou soufflées et complètement vidées " pour empêcher les tuyaux de geler et rupture, explique Gif.webpford. Avant une inspection de la maison, les lignes devront être vérifiées et mises sous tension. Et, selon Gif.webpford, vous aurez peut-être besoin d'un électricien agréé pour effectuer un contrôle de sécurité sur l'électricité de la propriété avant que le courant ne soit rétabli. « Chaque municipalité a ses propres règles », dit-il, « et les acheteurs de l'extérieur de la ville peuvent être tenus de payer des frais pour allumer le courant et les choses peuvent se compliquer s'il y a trois ou quatre services publics à appeler avant de pouvoir tout obtenir. en fonctionnement. Un bon agent immobilier devrait être en mesure de vous fournir des références.
4. Vérifiez les problèmes de plomberie.
Les problèmes les plus catastrophiques dans les maisons abandonnées ou saisies sont souvent causés par des tuyaux de plomberie cassés ou des fuites. « Parfois, lorsque vous creusez sous la surface d'une cuvette de toilettes qui fuit et qui a été mal réparée, vous constaterez que vous devez non seulement remplacer le coude en plomb, mais également des planchers entiers, des solives de plancher et des cloisons sèches pourries ou contenant de la moisissure », explique Matthew Barnett, inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire d'Accurate Building Inspectors, basé à Brooklyn, New York. Membre de l'ASHI, Barnett affirme que le contrôle d'un problème de moisissure peut coûter de quelques centaines de dollars à 20 000 $ à 30 000 $ ou plus pour réparer et remplacer des sols et des murs entiers en plâtre ou en cloison sèche.
5. Enquêter sur les systèmes mécaniques, de chauffage de l'eau et électriques.
« Dans les maisons abandonnées avec des systèmes à air pulsé, la saleté et les débris et même les petits animaux s'accumulent dans les conduits », explique Barnett, « et si l'humidité a été autour des chaudières ou des fours pendant de longues périodes, les échangeurs de chaleur peuvent se corroder et vous Je devrai les remplacer complètement. Cela peut coûter entre 3 000 et 5 000 dollars, dit-il, selon le type de système dont vous aurez besoin. "Certains services publics n'allumeront pas la veilleuse des systèmes de gaz si les filtres sont sales pour la sécurité incendie", ajoute Andrea Johnson, courtier immobilier agréé basé à Portland, en Oregon, membre fondateur et partenaire de U.S. REO Partners. Cela signifie que vous devrez assumer les dépenses de nettoyage pour vérifier s'ils sont fonctionnels.
6. Recherchez des signes d'entretien différé.
« Lorsque les propriétaires abandonnent tout simplement et cessent de prendre soin de leur maison, il y aura de nombreux problèmes d'entretien, comme la nécessité de nettoyer les gouttières, d'éliminer les débris du toit, de réduire la végétation envahissante et de calfeutrer / sceller les carreaux dans les douches et les baignoires ”, explique Gif.webpford, qui ajoute que dans certaines zones en difficulté, il n'est pas rare de constater que les appareils électroménagers, les unités de condensation et les plafonniers ont été complètement supprimés. Selon Barnett, "des réparations bon marché, comme l'utilisation de ruban adhésif ou de mastic de plombier sur un tuyau qui fuit ou le câblage non professionnel d'un ventilateur" peuvent également entraîner des problèmes plus profonds, comme des risques de moisissure ou d'incendie, qui peuvent nécessiter des réparations coûteuses sur toute la ligne.
7. Vérifiez l'absence de fissures dans les fondations, de toit, de fuites et d'autres dommages extérieurs.
«Nous avons tendance à voir des toitures en mauvais état, des problèmes structurels, des dégâts d'eau et d'autres réparations coûteuses», explique Gif.webpford. « Dans les climats arides, comme le Texas, les fondations des maisons doivent être arrosées ou elles peuvent se fissurer et ruiner la maison », ajoute Johnson. Pour une maison avec piscine, Barnett recommande de contacter un service de piscine pour s'assurer que la tuyauterie et l'équipement souterrains ne sont pas fissurés ou obstrués. "Une inspection normale de la maison couvrira l'état général du pompage et de la filtration, la terrasse, les margelles et les écumoires, mais un service de piscine peut essayer de mettre le système en marche pour voir s'il y a des dommages importants à l'équipement", a-t-il déclaré. dit. S'il y a un problème, le propriétaire peut vous accorder un crédit pour qu'il fonctionne à nouveau correctement.
8. Réaliser une portée d'égout.
Surtout pour les maisons de plus de 20 ans, Johnson suggère d'investir dans une inspection des égouts. « Les lignes peuvent être interrompues par les racines des arbres », dit-elle, « ou elles peuvent ne pas être correctement connectées aux systèmes publics ». Les conduites peuvent également être pourries, obstruées ou endommagées. Une entreprise de plomberie peut faire passer une caméra vidéo à travers la ligne pour déterminer son état.
9. Résoudre tous les privilèges.
« De nombreuses municipalités ont des règlements concernant l'entretien des propriétés », explique Herb. « Si une banque possède une propriété, elle respectera généralement un calendrier de tonte de la pelouse, mais si elle ne le fait pas, la municipalité peut placer un privilège sur la propriété si elle doit entrer et entretenir la pelouse elle-même », dit-il. « Un certain nombre d'autres privilèges peuvent avoir été placés sur la propriété par des entrepreneurs, des services publics, des associations de propriétaires, etc. non rémunérés », explique Johnson. Avant de fermer une propriété, vous devrez vous assurer que tous les privilèges font l'objet d'une enquête approfondie par vous et un agent des titres et qu'ils sont corrigés avant que le titre ne vous soit transmis par le propriétaire précédent.
10. Recléez toutes les serrures.
"Beaucoup de maisons sont sur un système de clé principale", explique Johson. "Cela signifie que d'innombrables courtiers, entrepreneurs, évaluateurs et autres personnes pourraient avoir cette clé." Si vous achetez une maison saisie, elle vous conseille de vous protéger et de protéger vos biens en installant immédiatement de nouvelles serrures avec de nouvelles clés avant d'emménager.