Depuis la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral a contribué à promouvoir et à soutenir le logement abordable par le biais de GI Bills et de financement à faible taux d'intérêt. Ces politiques et subventions ont été très efficaces pour aider les IG de retour et d'autres acheteurs d'une première maison à accéder à leur première maison. Mais avec la croissance économique rapide et le baby-boom, les subventions fédérales traditionnelles à elles seules n'ont pas été en mesure de faire face à l'écart croissant d'abordabilité. Les familles ont besoin d'endroits sûrs et décents pour vivre. Les collectivités ont besoin d'une offre adéquate de logements, à tous les niveaux de prix, et les entreprises ont besoin de logements abordables pour leur main-d'œuvre.
Abordable à l'achat
Le gouvernement fédéral définit l'abordabilité du logement comme les coûts de logement qui ne dépassent pas 30 pour cent du revenu du ménage. Les frais de logement sont définis comme le loyer ou le principe, intérêts, impôts et assurances combinés (PITI). Si nous supposons que vous gagnez un revenu médian de 43 318 $ en 2002 (recensement américain), vous ne dépenseriez pas plus de 1 083 $ par mois en frais de logement. Maintenant, si nous supposons également que vous achetez une maison au prix médian de 2002 de 158 300 $ (National Association of Realtors), vous devrez verser un acompte de 28 890 $ pour acheter cette maison tout en répondant à la définition de « abordable . " Bien sûr, d'autres facteurs influencent cette transaction, notamment le taux hypothécaire, la durée (durée) du prêt, les points et les frais de clôture. Si vous modifiez l'un de ces facteurs, votre mise de fonds ou vos mensualités pourraient augmenter ou diminuer. Et lorsque vous tenez compte des points et des frais de clôture, votre décaissement total à la clôture s'élèverait à plus de 33 000 $ ! Selon la définition du gouvernement, cette maison peut être abordable à posséder, mais avec autant d'argent requis à l'avance, serait-il abordable pour vous d'acheter?
Abordable à construire
L'un des principaux facteurs d'abordabilité est le coût de production des logements. Les groupes de constructeurs prétendent souvent - et les statistiques gouvernementales soutiennent ces affirmations - que la construction de maisons sort traditionnellement le pays de la récession. Ce n'est pas étonnant si l'on considère que la construction résidentielle profite non seulement aux métiers, mais aussi à la fabrication, aux services professionnels et même au transport. Mais la demande de logements neufs peut entraîner des pénuries de main-d'œuvre et de matériaux. Les retards dus aux conditions météorologiques ou à des problèmes de permis ajoutent également aux coûts et ces coûts sont répercutés sur l'acheteur. Les constructeurs de maisons neuves opèrent généralement avec des marges bénéficiaires nettes assez étroites de 5 à 10 %, de sorte que même une petite augmentation des coûts peut réduire considérablement les bénéfices d'un constructeur et augmenter les coûts de logement pour les acheteurs.
Un constructeur expérimenté peut aider l'acheteur à réduire les coûts grâce à une conception et une sélection minutieuses des matériaux. Ce processus s'appelle « l'ingénierie de la valeur » et, en tant qu'acheteur, il est dans votre intérêt de trouver un constructeur qui le comprend parfaitement. Mais alors que l'industrie du bâtiment bénéficie certainement des innovations dans les matériaux et les méthodes, le constructeur indépendant n'est généralement pas en mesure d'avoir beaucoup d'impact sur l'abordabilité globale du logement. Pensez-y de cette façon: un manoir de 750 000 $, à la base, est construit avec essentiellement les mêmes matériaux qu'un ranch de 125 000 $ à trois chambres. Ce ne sont pas seulement les finitions qui font le prix gonflé.
Faire baisser les coûts du logement
L'un des principaux moyens d'atteindre l'abordabilité est d'augmenter la densité des logements. Les réglementations sur l'utilisation des terres aux niveaux fédéral, étatique et local peuvent avoir un impact considérable sur l'abordabilité du logement. Les réglementations sur les zones humides, par exemple, retirent de vastes étendues de terres du marché du logement, réduisant ainsi l'offre. Les règles de zonage locales qui exigent des parcelles de cinq acres pour chaque maison unifamiliale ajoutent également de la pression sur l'offre de terres. Il y a certains coûts fixes pour développer une parcelle de terrain, y compris la planification du site et les permis, les routes, l'électricité, les égouts et l'eau. Tous ces frais doivent être inclus dans le prix de vente du logement construit sur la parcelle. Si le zonage ou d'autres réglementations limitent la parcelle à la construction d'une seule maison, tous ces coûts de développement devront être supportés par cette seule maison, ce qui augmentera le prix. Si les règlements de zonage permettent une plus grande densité de logements - plus de maisons par parcelle - le constructeur peut répartir les coûts d'aménagement du terrain sur toutes les unités de logement, de sorte que la même maison coûterait en réalité moins cher à construire et à acheter.
Politique du logement pour l'abordabilité
Les gouvernements locaux interviennent généralement lorsqu'une pénurie de logements abordables commence à nuire à la vitalité de la communauté. Dans de nombreuses régions du pays, les travailleurs essentiels tels que la police, les pompiers, les travailleurs médicaux et les enseignants ne peuvent pas se permettre de vivre dans les communautés où ils travaillent. Certaines municipalités offrent désormais des subventions et d'autres incitations pour combler l'écart d'abordabilité et attirer les travailleurs plus près de leur emploi. D'autres mesures employées par les gouvernements locaux et étatiques comprennent les mandats d'abordabilité du logement et les ordonnances de zonage d'inclusion.
Dans le Massachusetts, par exemple, la loi 40B est une loi de l'État qui exige que chaque municipalité de l'État ait une politique du logement dans le but d'avoir au moins 10 pour cent de son parc de logements abordables pour les personnes gagnant 80 pour cent ou moins du revenu médian de la région. (SUIS-JE). De telles mesures peuvent exiger que les promoteurs augmentent la densité des logements pour utiliser plus efficacement les terres disponibles. Certaines règles obligent les promoteurs à rendre abordable un certain pourcentage des maisons qu'ils construisent. La loi 40B a été l'une des premières lois de ce type dans le pays et a été en partie responsable de la création d'environ 18 000 unités de logement qui répondent à ce niveau d'abordabilité. Le Maine a emboîté le pas avec une loi similaire. Aujourd'hui, il existe une liste croissante d'États, dans toutes les régions du pays, dotés d'une législation existante ou en cours qui promeut et/ou rend obligatoire l'abordabilité du logement.
Il existe également un certain nombre d'organisations et de programmes à but non lucratif qui traitent spécifiquement de l'abordabilité du logement. Les fiducies foncières communautaires (CLT), par exemple, sont généralement des entités privées à but non lucratif qui obtiennent des subventions et des dons pour acheter des terres et des logements à un prix abordable à long terme. La plupart des CLT vendent les maisons mais détiennent le terrain « en fiducie » par le biais de baux fonciers à long terme au propriétaire de la maison. La plupart des baux CLT nécessitent une sorte de limitation de la valeur nette de sorte que lorsque la maison est vendue, elle reste abordable pour le prochain acheteur. D'autres organisations incluent Habitat for Humanity, NeighborWorks, les agences de financement du logement de l'État et les autorités locales du logement. Un programme fédéral relativement nouveau, administré par les autorités locales du logement, permet aux locataires éligibles d'utiliser leurs bons de logement de l'article 8 pour acheter une maison. Les banques locales et les prêteurs hypothécaires disposent souvent des dernières informations sur les programmes de prêts pour les primo-accédants.
Étude de cas : les fiducies foncières communautaires sauvent le logement
La ville de Burlington, une ville d'environ 40 000 habitants, est la plus grande ville du Vermont. Malgré son économie stable et son charme de petite ville, Burlington a sa part de problèmes dans les grandes villes : loyers élevés, propriétaires absents, parc de logements vieillissant et salaires inférieurs à la hausse des coûts du logement. En 1984, les dirigeants municipaux et les défenseurs du logement ont créé le Burlington Community Land Trust (BCLT), le premier CLT financé par la municipalité. Aujourd'hui, c'est le plus grand CLT aux États-Unis avec plus de 2 500 membres.
Un CLT est une organisation communautaire contrôlée démocratiquement qui acquiert des terrains et des bâtiments et détient le terrain en fiducie pour le bien de la communauté dans son ensemble. En termes de logement abordable, ce modèle supprime le coût du terrain de l'équation du coût du logement, rendant ainsi la maison beaucoup plus abordable. De plus, la fiducie foncière offre un bail renouvelable à long terme (généralement 99 ans) au propriétaire. En échange, les acheteurs s'engagent à limiter le prix de la maison s'ils décident de la vendre et quand ils décident de la vendre. Dans de nombreux cas, la CLT obtient la première option pour racheter la maison à un prix déterminé par une formule. Les propriétaires obtiennent moins de valeur nette de la vente, mais cette limitation garantit que la maison sera abordable pour le prochain acheteur.
En moyenne, une première maison BCLT est abordable pour les personnes à 62 % du revenu médian de la région. À la revente, la maison BCLT moyenne est abordable pour les personnes gagnant 57 % de l'AMI, mais la vente apporte aux propriétaires un gain net de plus de 6 000 $.
Limiter l'équité était peut-être une idée radicale il y a 20 ans, mais le modèle s'est généralisé. Lorsque le Burlington Community Land Trust a été créé en 1984, il n'y avait qu'une poignée de CLT. Aujourd'hui, il y en a plus de 160 dans 34 États et d'autres au Canada et au Royaume-Uni.