Avec une surabondance de propriétés en difficulté sur le marché maintenant, les gens sont impatients de conclure des affaires. Mais il y a peu de place pour l'erreur. Vous devez être intelligent sur les maisons que vous achetez et les réparations que vous effectuez. Vous devez également être prêt à conserver votre propriété à long terme, sinon vous pourriez vous retrouver avec une maison que vous ne pouvez pas vendre et un paiement hypothécaire que vous ne pouvez pas vous permettre. Mais si vous essayez de retourner des maisons, voici quelques choses que vous devez savoir.
Trouver la bonne maison
Les investisseurs immobiliers vivent et meurent par les chiffres. Vous devez tomber amoureux de l'affaire, pas de la maison. Et les bonnes affaires ne vous sauteront pas dessus. Les investisseurs expérimentés passent du temps chaque jour à la recherche de biens en difficulté et disposent d'un réseau de personnes qui recherchent des offres pour eux.
Certains investisseurs mettent un point d'honneur à emprunter un chemin différent pour rentrer du travail afin de rechercher d'éventuelles transactions. D'autres, comme Sid Davis, investisseur immobilier et auteur de Des métamorphoses qui se vendent : des moyens rapides et faciles d'obtenir le prix le plus élevé possible, recommande de choisir un quartier en particulier et de le traverser régulièrement. « Recherchez la meilleure offre dans le meilleur quartier », dit Davis. « Même dans les meilleurs quartiers, il y a toujours des gens qui ont besoin de vendre rapidement. Choisissez une zone cible que vous voulez et créez des dépliants qui disent : « Je peux fermer dans une semaine » ou « Cash up front. » Il y a beaucoup de gens en difficulté. "
Recherchez une maison dont le prix est bien inférieur à la valeur marchande, selon les experts. C'est la seule façon de gagner de l'argent sur le marché actuel.
Trouver du financement
Même lorsque la souscription hypothécaire était lâche, les banquiers étaient plus sévères envers les investisseurs que les propriétaires occupants, exigeant plus d'argent et facturant des taux d'intérêt et des frais plus élevés. Aujourd'hui, les prêteurs sont plus stricts que jamais lorsqu'il s'agit de prêter de l'argent pour un investissement immobilier.
Pour les rehabbers qui possèdent une maison, il peut être plus facile d'obtenir une marge de crédit sur valeur domiciliaire et d'utiliser cet argent pour la mise de fonds requise. Mais comprenez ce que vous faites : vous mettez votre propre maison en danger si vous ne pouvez pas vendre la propriété et prenez du retard sur les paiements.
Penser à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers professionnels considèrent le retournement comme une approche à courte vue de l'entreprise. Pratiquement le seul avantage, selon Jones-Cox, est un profit rapide, mais les impôts sur les gains en capital en consomment une grande partie - et les conditions actuelles du marché ne sont pas propices à une vente rapide. De plus, les projets de réadaptation sont connus pour prendre plus de temps et coûter plus cher que prévu. Il est de loin préférable de tenir la maison et de profiter des avantages à long terme.
Davis, qui a renversé sept maisons en un an, est d'accord, en disant : « J'ai gagné entre 10 000 et 12 000 $ par maison et je pensais que j'étais plutôt sexy. C'était la chose la plus stupide que j'aie jamais faite. Si je les avais gardés en location, j'aurais maintenant 1,5 million de dollars de capitaux propres.
La façon la plus intelligente d'aborder le retournement en ce moment, en particulier pour le nouvel investisseur, est peut-être d'acheter une maison en tant que propriétaire occupant, d'y vivre pendant deux ou trois ans tout en la rénovant, puis de la vendre à profit. Vous obtiendrez un meilleur taux d'intérêt sur le financement, éliminerez les acomptes plus importants exigés des investisseurs et le lourd impôt sur les gains en capital que les flippers paient sur les maisons qu'ils achètent et vendent rapidement, et donnerez à la maison le temps de s'apprécier. "C'est une stratégie assez spectaculaire pour gagner 50 000 $ ou 100 000 $ sans payer d'impôts", déclare Vena Jones-Cox, investisseur immobilier basé à Cincinnati et ancien président de la National Real Estate Investors Association.
Faire les bonnes rénovations
Une fois que vous avez trouvé la maison, vous devez établir un budget de rénovation et de réparation. La première étape consiste à établir un prix de vente approximatif. Ceci est accompli en effectuant une analyse comparative du marché des maisons similaires à celle que vous vendez en termes d'emplacement, d'âge, de superficie, de nombre de chambres et de salles de bain, d'âge et de caractéristiques. Regardez les prix des maisons qui se vendent - ainsi que celles qui sont en place depuis des mois, recommande Dean Graziosi, un investisseur immobilier basé à Tempe, AZ et auteur de Le millionnaire de l'immobilier. Cela vous donnera une bonne idée de ce qu'il faut inclure dans votre rééducation.
Ensuite, déduisez combien vous avez payé pour la maison, vos autres dépenses (comme la commission d'un agent immobilier) et le profit que vous souhaitez réaliser. « Cela vous dira combien vous pouvez dépenser », dit-il. Les règles de réparation pour les réhabilitations sont assez similaires à celles recommandées aux acheteurs de maison qui préparent leur propre maison à vendre : les premières impressions sont essentielles, alors portez une attention particulière à la cour avant, à l'extérieur de la maison et à l'entrée; les cuisines et les salles de bain principales vendent la maison ; n'imposez pas votre style de décoration aux acheteurs; et gardez les couleurs dans une palette neutre afin que les acheteurs puissent se l'approprier.
La plus grande erreur que Jones-Cox voit les investisseurs commettre dans leur cure de désintoxication est de dépenser de l'argent pour des améliorations qui n'ajoutent pas de valeur et ne sont pas appropriées pour le quartier. «Ils entrent dans ces propriétés, en tombent amoureux et pensent que ce serait formidable de mettre un bain à remous dans la salle de bain d'une maison à 125 000 $», dit-elle. "Ils ne sont pas raisonnables sur ce qui doit être fait, vont trop loin et ne récupèrent jamais leur investissement."
Diane Saatchi, vice-présidente senior du groupe Corcoran basée à East Hampton, NY, voit la même chose dans les cures de désintoxication de plusieurs millions de dollars. "Parfois, les gens dépensent trop d'une manière qui n'est pas si importante", explique Saatchi. « Quelqu'un installera un générateur coûteux et n'aura pas assez d'espace de rangement ou de rangement pour la taille de la maison. Ou ils feront quelque chose qui ne convient pas à un quartier. Si c'est un quartier où toutes les maisons ont des garages et que vous transformez le garage en salle de sport, c'est stupide.
Si vous pensez comme un investisseur immobilier prospère et envisagez le retournement ou la réhabilitation comme un investissement à plus long terme, vous avez plus de chances de réussir.
Il existe des dizaines de façons de bâcler un travail de rénovation effectué pour la revente. En haut de la liste se trouvent :
- Ne pas faire ses devoirs. Il y a tellement de maisons sur le marché à vendre aujourd'hui, la concurrence pour les acheteurs est féroce. Découvrez la concurrence avant de commencer à abattre des murs. La façon la plus simple de le faire est de visiter des portes ouvertes dans la même gamme de prix.
- Aller trop loin. Vous voulez que votre maison se démarque, mais pas comme un pouce endolori. Faites le vôtre un peu mieux que la concurrence mais maintenez la cohérence avec le quartier.
- Ignorer la cour. Certains rehabbers passent tout leur temps à l'intérieur et oublient l'extérieur. La pelouse doit être dans la meilleure forme possible.
- Faire rapidement au dépens de la qualité. Il y a une grande différence entre faire les choses le moins cher possible et fermer les yeux sur des problèmes majeurs pour économiser de l'argent. Ne vous contentez pas de nettoyer et de peindre lorsque quelque chose doit être réparé ou remplacé.
- Embaucher des entrepreneurs sans licence. Les problèmes d'intégrité structurelle de la maison ou de ses principaux systèmes - chauffage et climatisation, plomberie et électricité - doivent être réparés par des professionnels agréés et assurés.
- Essayer de tout faire vous-même. Si vous n'avez pas effectué certains des travaux de rénovation domiciliaire les plus délicats que vous avez prévus pour votre maison - tels que les travaux d'électricité ou de plomberie - ce n'est probablement pas le moment de l'essayer. Vous serez frustré et peut-être même blessé. Engagez un professionnel et assurez-vous d'affecter ce coût dans votre budget de réparation.
- Sous-estimer le délai. Vous devriez probablement augmenter le temps alloué pour terminer le travail, surtout si vous ne pouvez pas payer un mois ou deux de plus sur l'hypothèque. Si vous détenez deux hypothèques, il est essentiel d'établir un échéancier réaliste.