La bonne mise en scène fait presque des miracles, en mettant l'accent sur « presque ». Mais cela ne dissuadera pas les acheteurs de remarquer des problèmes majeurs avec votre maison. "La mise en scène peut être un excellent moyen de mettre en valeur une maison tant qu'il n'y a pas d'autres problèmes flagrants", explique Patrick Garrett, courtier/propriétaire à Birmingham, Alabama. "Mais la mise en scène n'a jamais été conçue pour cacher des problèmes avec la maison." Ainsi, au lieu d'essayer de camoufler les verrues de votre maison avec une mise en scène créative, il est préférable de résoudre les problèmes importants avant de mettre votre maison sur le marché. Voici juste un échantillon de problèmes que vous ne devriez pas essayer de dissimuler avec la mise en scène.
Problèmes de fondation
Peu importe à quel point vos efforts de mise en scène sont impressionnants, Garrett dit que les acheteurs remarqueront des problèmes qui pourraient signaler un problème de fondation. « Par exemple, les sols ondulés ou déformés soulèvent généralement des drapeaux rouges auprès de l'acheteur type », dit-il. Alors que les sols inégaux ne sont parfois que le résultat de l'affaissement de la maison, Garrett note qu'ils peuvent également être un signe avant-coureur de problèmes majeurs de fondation qui pourraient coûter des milliers de dollars.
Son point de vue est partagé par Candice Williams, agent immobilier au RE/MAX Space Center à League City, Texas. Selon Williams, les acheteurs peuvent ressentir une inclinaison ou des changements dans les fondations. "J'ai travaillé avec des acheteurs qui ont mis une bille sur le sol pour voir si elle roulait pour confirmer les problèmes de fondation qu'un vendeur a essayé de dissimuler avec des meubles."
Des problèmes de fondation peuvent également apparaître dans les murs de la maison. Bien que la peinture fraîche puisse temporairement masquer les fissures sur les murs intérieurs, l'extérieur de la maison expose toujours la vérité car les fissures dans les murs extérieurs ou la dalle ne peuvent pas être cachées avec la mise en scène. Williams recommande de faire réparer la fondation avec une garantie transférable ou d'être « prêt à vendre la propriété en dessous de la valeur marchande ».
Mauvais sol
Certains propriétaires essaient de masquer les problèmes de revêtement de sol avec des tapis. "Un vendeur a essayé de couvrir les dommages du sol avec un tapis, mais les acheteurs et moi avons senti la différence dans le revêtement de sol même avec des chaussures pendant que nous marchions sur le tapis", partage Williams. Lorsqu'ils ont soulevé le tapis, ils ont découvert des dommages importants au bois dur en dessous. "Même le plus beau tapis du monde ne peut pas détourner l'attention de cela, il crée de la méfiance envers le vendeur." Ce ne sont pas seulement les planchers de bois qui contrecarrent la mise en scène : « Les carreaux installés avec un savoir-faire médiocre et un coulis bâclé sont rugueux et il est difficile de marcher dessus. Cela ne gêne pas les acheteurs », dit-elle.
Il en va de même pour les tapis. «Je recommande de remplacer les moquettes ou autres revêtements de sol usés ou sales, car les acheteurs le remarqueront quel que soit le placement des tapis ou des meubles», prévient Bill Golden, agent immobilier / courtier associé chez RE / MAX Around Atlanta à Atlanta, en Géorgie.
Problèmes de peinture
« Les articles les plus élégants au monde ne détourneront pas l'attention des acheteurs de la fatigue de la peinture », déclare Golden. Et si vous décidez de repeindre, les acheteurs remarqueront également si vous avez fait le travail au hasard. « Il est important de préparer correctement votre surface, d'utiliser les bons matériaux et de réparer les problèmes que vous couvrez », déclare Michael DiMartino, vice-président senior des services d'installation chez Power Home Remodeling à Chester, en Pennsylvanie. Si la préparation fait défaut, vous pouvez vous retrouver avec des bulles dans la peinture, des fuites et d'autres problèmes.
Fonctionnalités obsolètes
De plus, la mise en scène ne dissuadera pas les acheteurs de remarquer que vous n'avez pas réussi à mettre à jour la maison. Par exemple, "Certains vendeurs rénovent partiellement les maisons mais laissent les plafonds en pop-corn (ou en pointillés)", explique Garrett. « De nombreux acheteurs éviteront les maisons avec des plafonds en pop-corn, en raison du coût élevé de leur retrait correct et sûr. » Il note que le processus d'enlèvement est non seulement laborieux, mais qu'il pourrait également libérer des fibres d'amiante dangereuses dans l'air.
De plus, une cuisine fatiguée et datée sera également évidente, quelle que soit la mise en scène. « Des appareils électroménagers anciens, rouillés et sales, un plan d'étage maladroit ou inefficace et des comptoirs fissurés, endommagés et inégaux ne peuvent être cachés », prévient le courtier Gerard Splendore de Warburg Realty à New York. « Les armoires de cuisine avec des portes cassées ou des étagères affaissées nécessitent une remise en état, une réparation ou, en dernier recours, un remplacement. »
Idem pour les salles de bain. Splendore explique que les home stagers peuvent simplement abandonner lorsqu'ils sont confrontés à une salle de bain ou une cuisine désespérément mauvaise et travailler plus dur pour faire briller les autres zones de la maison. Plutôt que d'essayer de mettre en scène un espace irrémédiablement daté, «il est de loin préférable de publier en ligne une photo d'une cuisine ou d'une salle de bain pratiquement rénovée et d'inclure un rendu d'une cuisine rénovée dans la propriété pour offrir des suggestions à un acheteur potentiel qui manque de vision ou d'imagination. ," il dit.
Objets étrangement placés
Parfois, la mise en scène est utilisée pour masquer des éléments essentiels mais peu attrayants de la maison. "Dans chaque maison, il y a des nécessités" laides ", comme des évents muraux et des disjoncteurs", explique DiMartino. "Malheureusement, ils sont parfois placés dans des zones qui ne sont pas idéales, comme un smack dab au milieu d'un mur à fort trafic." Bien que cela soit tentant, dissimuler ces nécessités avec des œuvres d'art ou une décoration murale pourrait en fait attirer l'attention sur eux. "À moins que les acheteurs ne soient intéressés par le déplacement de l'emplacement, ce qui pourrait finir par coûter un joli centime s'il s'agit de réacheminer les conduits, ils devront se demander s'il s'agit ou non d'une rupture d'accord."
Odeurs accablantes
Des parfums agréables peuvent rendre une maison plus attrayante, dans une certaine mesure. "Les bougies, les plug-ins ou les assainisseurs d'air peuvent être sensationnels et créer une ambiance, mais les acheteurs se demandent également s'il y a d'autres odeurs qui se cachent en dessous", explique DiMartino. Cela est particulièrement vrai s'il y a plusieurs bougies ou si les plug-ins et les désodorisants sont un peu trop puissants. «Les acheteurs savent que la fumée de cigarette ou les odeurs d'animaux domestiques peuvent s'infiltrer dans les murs, les planchers de bois et les éléments structurels des maisons, devenant presque impossibles à éliminer», dit-il.
Astuces de rideaux
C'est une astuce ancestrale de placer des parures de fenêtre plus près du haut d'un mur pour attirer le regard, faisant paraître une pièce plus grande qu'elle ne l'est en réalité. "En outre, les décorateurs pourraient également utiliser des traitements de fenêtre pour couvrir les fenêtres plus anciennes ou petites", note DiMartino. Méfiez-vous de ces stratégies, car les acheteurs avertis savent tirer ces parures de fenêtre sur le côté pour voir ce qu'il y a en dessous. "Lorsque les acheteurs remarquent que la taille réelle de la fenêtre n'est pas celle qu'ils ont imaginée, ce qui entraîne moins de lumière naturelle ou un flux de pièce asymétrique, cela pourrait être un facteur de rupture pour certains", dit-il.
Prix excessif
Même la mise en scène la plus parfaite n'aura pas d'importance si votre maison est trop chère. C'est un problème que l'architecte d'intérieur et architecte Justin Riordan rencontre maintes et maintes fois. Fondateur de la société de home staging Spade and Archer Design Agency, avec des bureaux à Portland, Seattle et Los Angeles, Riordan note que le vendeur veut souvent plus que la valeur de la maison "et s'attend à ce que le metteur en scène et l'agent immobilier trouvent un acheteur qui est prêt à payer trop cher. C'est une approche qui est vouée à l'échec : "Avec la facilité de trouver des valeurs immobilières sur à peu près tous les coins d'Internet, les pâtissiers mal informés sont rares", dit-il.
Principaux systèmes
La plupart des acheteurs ne sont pas des experts pour découvrir ce qui ne va pas avec leur nouvelle maison potentielle, donc une mise en scène stratégique peut réussir à cacher un bon nombre de problèmes au départ. Mais certains de ces problèmes apparaîtront lorsque l'inspecteur en bâtiment de l'acheteur entrera en scène. Les inspecteurs, souligne Riordan, sont habiles à regarder au-delà de la mise en scène superficielle. "L'inspecteur en bâtiment examinera les systèmes de travail comme le chauffage, la climatisation, la ventilation, la plomberie et l'électricité, ainsi que l'extérieur, qui comprend le système de toiture." Tout sera révélé lors de l'inspection. "Aucune quantité de home staging ne rendra votre toit neuf, votre climatisation froide ou votre système électrique conforme au code", déclare Riordan.