Ah, une maison de vacances isolée et paisible, loin de la foule folle…
Mais pas assez loin pour être loin de l'IRS. Les règles fiscales applicables aux revenus de location d'une maison de vacances que vous utilisez pour vos propres vacances sont devenues plus compliquées.
Le marché des maisons de vacances vient d'ouvrir pour cette année, et si les tendances se maintiennent, ce sera un blockbuster. Alors que les prix des maisons baissent, de nombreuses personnes tournent autour des destinations de vacances à la recherche de bonnes affaires. L'enquête 2012 de la National Association of Realtors sur les investissements et les maisons de vacances a indiqué que les ventes de maisons de vacances ont augmenté de 7 % l'année dernière et représentent désormais 11 % de toutes les ventes de maisons. (En revanche, les ventes de résidences principales ont baissé de 15,5 % en 2011.)
Mais les règles de l'IRS ne sont pas un jour à la plage.
Les règles émises à la fin de 2011 compliquent encore la façon dont vous devez attribuer les jours « personnels » et « commerciaux » lorsque vous essayez d'amortir une partie de votre maison de vacances parce que vous l'avez louée.
Selon Janet Hagy, expert-comptable agréé à Austin, Texas, la définition de l'utilisation « personnelle » inclut désormais votre famille et tout membre d'une société de portefeuille que vous pourriez avoir créée afin que vous puissiez partager la propriété de la propriété.
Vous songez à un échange de maison en franchise d'impôt pour pouvoir partir en vacances pas cher ailleurs ? Détrompez-vous : les échanges sont également considérés comme « usage personnel », même si vous facturez un loyer. Et si vous facturez moins que le loyer du marché à vos amis, vous serez obligé de compenser la différence avec le fisc.
Ceci s'ajoute à une formule d'utilisation déjà compliquée. Traditionnellement, une résidence secondaire compte comme une « propriété personnelle » si vous l'occupez pendant 14 jours par an ou 10 % des jours de l'année d'imposition. Mais si la propriété est louée pour 15 jours ou plus, vous devez alors calculer au prorata toutes les déductions ou pertes. Bien sûr, tout cela s'emmêle encore plus si vous partagez la propriété.
Avant de vous lancer dans un achat alléchant :
- Passez en revue les implications fiscales et de trésorerie avec votre comptable, surtout si vous pensez que la maison se « rentabilisera » grâce aux revenus locatifs.
- Analyser les coûts de possession de la propriété, y compris les taxes foncières, les assurances et le gardiennage interurbain pendant la saison morte.
- Consultez votre conseiller en placement pour voir si l'ajout de la propriété à votre portefeuille surpondèrera la proportion recommandée de biens immobiliers dans votre composition d'actifs.
- Examiner les propositions de copropriété en gardant à l'esprit le pire des cas. Si un autre des propriétaires ne peut pas remplir son obligation, les propriétaires restants seront obligés de prendre le relais, et les revenus locatifs peuvent ou non fournir un allégement après impôt.
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