C'était une tentative infructueuse de réduire les effectifs pour un paiement de maison plus petit qui a conduit Joseph Cortez, un agent immobilier à Corpus Christi, TX, à devenir propriétaire.
« Ma femme et moi avons commencé à construire une maison parce que nous étions enceintes de notre premier enfant », explique-t-il. « Dans le but de réduire notre paiement, nous avons construit une maison de 300 pieds carrés plus petite que notre maison actuelle. Mais dans le processus, nous avons eu plusieurs retards météorologiques et la construction a pris plus de temps que prévu. Ma femme est tombée encore plus enceinte et elle et la maison devaient arriver à peu près au même moment.
Lorsque les Corteze ont pensé à déménager avec un nouveau-né, ils ont été débordés, alors ils ont mis leur nouvelle maison sur le marché. Mais ce n'était pas aussi facile à vendre qu'ils l'avaient espéré. Après beaucoup d'intérêt mais aucune offre, on a demandé au couple s'ils autoriseraient quelqu'un à louer pendant un an, puis à acheter la maison. « Nous l'avons pris, dit-il. « Nous réalisons environ 15 $ par mois de profit. »
Les circonstances peuvent être différentes, mais l'histoire est la même pour les propriétaires à travers le pays. Alors que le marché continue de trembler, certains qui espéraient vendre se retrouvent maintenant en train de devenir des propriétaires réticents.
Décider de louer votre maison
La décision de louer votre maison peut être difficile, à la fois émotionnellement et financièrement.
Décidez si la perte que vous subiriez en vendant la maison pour moins que ce que vous devez actuellement est supérieure à toute perte que vous subiriez en la louant, explique Bret Holmes, président d'Advanced Management Group, une société de gestion immobilière basée à Las Vegas. « Vous devez calculer si vous alliez vendre aujourd'hui, quel genre de perte vous subiriez », dit-il. « Ensuite, considérez combien vous allez perdre entre le loyer que vous rapportez et la durée pendant laquelle vous souhaitez le louer. » Par exemple, si vous avez un flux de trésorerie négatif de 100 $ chaque mois où vous louez votre maison et que vous pensez la louer pendant deux ans, vous perdrez 2 400 $ sur la maison au cours de cette période. Si c'est plus que ce que vous perdrez en le vendant à perte, il est probablement préférable d'en finir, explique Holmes. Sinon, dit-il, la location a du sens.
Émotionnellement, bien sûr, il y a un tout autre ensemble de problèmes. «Cela crée des liens émotionnels et rend difficile de voir quelqu'un ne pas prendre autant soin de la propriété que le propriétaire le faisait autrefois», explique Cortez. Vous devez prendre du recul et regarder objectivement pour être un meilleur propriétaire.
Connaissez vos lois locales
La première chose à faire si vous décidez de louer est de vous renseigner sur les lois locales. Pour certaines régions, vous devrez peut-être avoir une licence commerciale si vous souhaitez louer votre maison.
« Nous avons dû obtenir une licence commerciale du gouvernement de Washington, DC lorsque nous avons loué notre propriété », explique Bronagh Hanley, qui est devenue propriétaire lorsqu'elle a déménagé de DC à la côte ouest avec son mari et le couple a décidé de ne pas le faire. veulent vendre leur maison sur laquelle ils ont travaillé si dur pendant si longtemps. Mais Hanley n'avait pas prévu les difficultés à obtenir le document. « Cela a pris une éternité », a-t-elle déclaré. "Ils avaient des réparations aléatoires qu'ils voulaient que nous fassions, il y avait des frais substantiels, et ils ont dû programmer un inspecteur pour venir à la maison." L'ensemble du processus a pris environ un mois, et Hanley dit que c'est quelque chose que les propriétaires / propriétaires potentiels doivent garder à l'esprit, car non seulement cela peut perturber votre emploi du temps, mais c'est également épuisant sur le plan émotionnel.
Les propriétaires potentiels doivent également se renseigner sur les lois sur l'égalité des chances en matière de logement, explique Braun Mincher, président et courtier en gestion d'Aggie Real Estate LLC et d'Aggie Commercial LLC à Fort Collins, CO. « Si vous faites quelque chose comme facturer un dépôt plus important parce qu'une famille a un animal de compagnie, c'est une pratique assez courante et ne serait pas considérée comme une discrimination », explique-t-il. «Mais vous ne pouvez évidemment pas changer vos pratiques en fonction de la race, du sexe, des croyances, de la culture, de la religion ou de toute autre chose du genre. Cela doit être basé sur votre risque réel.
Trouver le bon prix de location
Décider ce qu'il faut facturer sur le loyer peut être délicat, dit Mincher, car souvent le montant pour lequel vous pourriez louer une propriété n'est pas vraiment lié à ce pour quoi vous devriez pouvoir vendre la propriété.
"C'est difficile à comprendre pour beaucoup de gens parce qu'ils veulent compenser ce versement hypothécaire", explique Holmes.
Et même si le montant que vous payez à la banque correspondra un peu à ce que vous facturez, il est essentiel de faire des recherches sur le prix de location de maisons similaires, un peu comme si vous regardiez des propriétés comparatives pour déterminer un prix de vente. .
"Bien sûr, vous voulez jeter un coup d'œil réaliste à votre PITI (principal, intérêts, taxes et frais de paiement d'assurance) si vous avez un paiement sur la maison, ce que la plupart des gens font", dit-il. "Mais il faut aussi considérer ce que le marché va supporter en termes de loyer." Mincher dit que si vous avez acheté une maison en rangée au plus fort du marché, vous n'allez probablement pas faire un paiement de 1 200 $ si toutes les autres maisons similaires louent 900 $ par mois.
Un autre facteur à considérer est l'assurance. Vous paierez plus cher pour l'assurance d'une maison que vous louez, malgré le fait que vous n'assurez pas le contenu, seulement la structure. Appelez votre compagnie d'assurance habitation et parlez-lui de toute augmentation de taux qui résultera du changement de votre statut de résidence sur la maison afin que vous puissiez comprendre cela dans le prix que vous facturerez à un locataire.
Et pour les propriétaires qui ont payé un supplément pour des comptoirs en granit, de magnifiques bois durs ou une cuisine entièrement en acier inoxydable, il y a plus de mauvaises nouvelles. Ces fonctionnalités supplémentaires ne se traduisent pas nécessairement par des loyers plus élevés. « Vous avez peut-être moins de postes vacants à cause de ces choses, mais vous parlez aux locataires, pas aux acheteurs », explique Mincher. « Ils ne se soucient pas autant de votre bel aménagement paysager. Donc, déterminer ce qu'il faut facturer est un défi.
Comment le propriétaire moyen qui envisage de louer devrait-il relever le défi ? « Il vous suffit de consulter les journaux et les annonces en ligne et d'avoir une idée de ce qu'est une maison dans votre gamme de prix dans un rayon d'environ trois milles », explique Holmes. D'autres bonnes sources d'informations incluent un courtier ou un agent immobilier de confiance; si vous avez une bonne relation avec quelqu'un dans l'immobilier, il ou elle pourra peut-être vous offrir des conseils utiles.
Trouver les bons locataires
Une fois que vous avez établi le prix de votre maison et que vous avez l'intérêt d'un locataire potentiel, il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable pour vérifier la ou les personnes à qui vous confierez votre maison.
"Par eux-mêmes, les gens peuvent vérifier l'emploi en contactant un employeur actuel", explique Holmes. « Obtenez des talons de chèque de paie pour vous assurer qu'ils font ce qu'ils disent qu'ils font. Faites également une vérification de l'historique de location. Appelez les propriétaires précédents et voyez quel type d'informations vous pouvez obtenir.
Envisagez également d'externaliser une partie du processus de sélection des locations. "Si une personne veut faire un dépistage complet, le processus est assez intensif car vous devenez essentiellement une agence d'évaluation du crédit", explique Holmes. Pour cette raison, les propriétaires devraient envisager de se tourner vers des entreprises qui complètent le processus de sélection des locataires pour vous, dit-il. Ils effectueront des vérifications de crédit, des vérifications d'expulsion, des vérifications des antécédents criminels et d'autres examens similaires.
Une entreprise de dépistage des locataires est la façon dont Hanley a trouvé ses premiers locataires. «Nous avons engagé une société de gestion locative pour trouver les locataires, car ils avaient les compétences et les ressources nécessaires pour effectuer les vérifications de crédit et d'antécédents», dit-elle. « Nous leur avons payé un pourcentage du premier mois de loyer pour leurs services. Cela valait bien l'argent, puisque nous nous sommes retrouvés avec un couple de comptables du Wisconsin qui étaient les meilleurs locataires !
Êtes-vous prêt à devenir propriétaire ?
Une fois que vos locataires sont en place, votre principal devoir en tant que propriétaire est d'entretenir la propriété. Mais si vous vivez dans une ville, un état ou même un pays différent, comment gérez-vous cela lorsqu'un tuyau se brise ou que la climatisation tombe en panne à la mi-août ?
«Je conseille aux gens de mettre en place un programme de garantie des maisons», explique Holmes. « Les choses vont mal tourner – elles le font toujours. Un programme de garantie de la maison évite d'énormes dépenses personnelles lorsque cela se produit.
La plupart des programmes de garantie résidentielle comportent une prime que vous payez une fois par an. Ensuite, chaque fois que quelque chose ne va pas et que votre assurance habitation ne couvrira pas - comme un lave-vaisselle qui fuit ou un réfrigérateur qui ne refroidit pas - vous appelez la société de garantie de la maison. Vous paierez un « copaiement », généralement de 50 $ à 60 $, et la société de garantie de la maison prend en charge le reste de l'onglet de réparation.
Si vous ne voulez pas payer la prime initiale de la garantie de la maison, employez un bricoleur. « Sortir de votre zone de confort peut coûter plus cher que les réparateurs », explique Cortez. « Cela vaut souvent la peine de faire appel à un expert. Trouvez un bon bricoleur polyvalent et digne de confiance.
Gestion de l'argent
Bien que le processus de location et de gestion d'une propriété puisse être global pour les propriétaires novices, la gestion des dollars et des cents est un facteur extrêmement important.
• Assurance: Parlez à votre compagnie d'assurance de la location de votre propriété, dit Mincher. "Vous allez transférer votre couverture d'une police d'assurance habitation à une police d'investissement immobilier, qui couvrira la structure réelle mais pas le contenu", dit-il, ajoutant qu'il est critique que les propriétaires indiquent clairement à leurs locataires que leur couverture ne protège pas les biens ou la responsabilité du locataire. « Les polices des locataires sont si bon marché », dit-il. «Nous faisons à peu près nos locataires les obtenir. Nous les accompagnons pratiquement jusqu'au bureau des assurances.
• Impôts : Cela peut être compliqué pour le propriétaire/bailleur. Si vous envisagez de vendre la propriété au cours des prochaines années, vous voudrez probablement simplement déduire vos impôts fonciers comme vous le feriez normalement. Mais si vous le transférez dans un véritable immeuble de placement et que vous ne prévoyez pas de vendre pendant un certain temps, il peut y avoir d'autres avantages fiscaux. Vous pouvez amortir les biens locatifs, dit Mincher, ce qui est un véritable avantage fiscal car les prix des maisons devraient en fait s'apprécier. « Si une propriété est détenue à des fins d'investissement et que vous générez des revenus locatifs, vous pouvez amortir la propriété », explique-t-il. Bien qu'il soit préférable de consulter un comptable, il explique que les propriétés résidentielles sont amortissables pendant 27 ans et demi. « Donc, si je possédais 50 immeubles locatifs, je peux amortir en moyenne 10 000 $ par an pour chacun; c'est 500 000 $ par an en déductions fiscales que je reçois pour lesquelles je n'ai jamais eu à faire de chèque.
• Collecte des cautions et loyers : Prenez le dépôt de garantie de votre locataire et ouvrez un compte bancaire séparé pour cela, dit Mincher. "Notez sur le compte qu'il s'agit d'un compte" en fiducie ", ce qui signifie que c'est l'argent de quelqu'un d'autre que vous détenez", dit-il, expliquant que puisqu'il s'agit d'un dépôt et que le locataire devrait le récupérer en totalité ou en grande partie s'il maintient leur accord, c'est vraiment leur l'argent, pas le tien. Mincher dit que la création d'un autre compte pour le loyer est également une bonne idée. « Avant, j'avais 20 locataires à ma porte le premier de chaque mois qui attendaient de payer leur loyer », dit-il. "Mais j'ai mis au point un système dans lequel je leur envoie une facture et un bordereau de dépôt maintenant, et ils peuvent simplement déposer leur loyer dans n'importe quelle succursale de ma banque chaque mois au lieu d'essayer de venir chez moi pour le faire." Il suggère également de mettre en place un prélèvement automatique afin que les locataires puissent choisir de ne faire tirer leur loyer que de leur compte chaque mois. "Presque n'importe quelle banque peut mettre en place cela", dit-il.
• Restitution des acomptes : Vous ne pouvez pas simplement collecter un dépôt de 2 000 $ et ensuite décider de ne rembourser 1 500 $ que lorsque le locataire déménage, dit Mincher. « Vous devez leur envoyer une liste détaillée », dit-il. Une fois que votre locataire a déménagé, assurez-vous d'appeler toutes les entreprises de services publics avec lesquelles votre locataire avait des services pour voir s'il y a des factures impayées. Si tel est le cas, déduisez-le de la caution, dit Mincher, ainsi qu'une liste détaillée et détaillée de toutes les réparations que vous devrez effectuer.
Questions juridiques : protéger vos intérêts
Peu importe à quel point vous pouvez faire confiance à votre locataire, ne faites jamais des affaires sur la base d'une poignée de main et d'un accord oral.
« Obtenir un bon bail est très, très important pour les propriétaires novices et expérimentés », explique Mincher, qui recommande de prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé dans l'immobilier pour examiner vos documents avant de faire signer quelqu'un. Cela peut coûter un peu plus cher, mais c'est un prix qui vaut la peine d'être payé si l'on considère les conséquences d'un bail qui a mal tourné. Un avocat immobilier local devrait connaître les lois sur la location, qui peuvent varier d'une municipalité à l'autre. Vous pouvez également vérifier auprès des sociétés de gestion immobilière, du service du logement de votre région ou de votre conseil local des agents immobiliers pour des conseils moins formels.
"De cette façon, vous pouvez savoir s'il y a des formulaires ou des pièces jointes qui doivent faire partie d'un bail, car si vous ne les connaissez pas, il peut y avoir des conséquences assez désastreuses", explique Mincher, ajoutant qu'au collège ville de Fort Collins où il vit et loue une propriété, les propriétaires doivent également avoir un formulaire de déclaration d'occupation. "Cela est venu de gens qui ont entassé plusieurs collégiens dans une seule maison", dit-il. « Maintenant, les locataires doivent signer un formulaire qui reconnaît que la ville a une règle selon laquelle pas plus de trois personnes non apparentées peuvent vivre dans une maison. » Si ce formulaire est manquant, dit Mincher, le propriétaire peut être condamné à une amende de 1 000 $ un jour .
Outre les lourdes amendes, Mincher dit que certains formulaires sont nécessaires pour rendre un bail valide. "Par exemple, si une maison a un permis de construire d'avant 1979, vous devez avoir l'une des divulgations de peinture à base de plomb de l'EPA dans le cadre du bail, ou c'est totalement annuler ," il explique.
Et tandis que vous espérez le meilleur avec vos locataires, Holmes dit qu'il est sage de se préparer au pire. "Assurez-vous que toutes les lois de l'État sont respectées, de sorte que si vous devez expulser quelqu'un, vous ayez la loi de votre côté", dit-il, ajoutant qu'une consultation avec un avocat immobilier est le meilleur moyen de gérer cela. « Si vous ne le faites pas et que vous engagez une procédure d'expulsion et qu'il y a une lacune que vous avez manquée dans le bail, quelqu'un pourrait finir par vivre dans votre maison sans loyer.
Gestion de la propriété
L'embauche d'une société de gestion immobilière peut prendre beaucoup de maux de tête de louer votre maison si vous choisissez la bonne. Les sociétés de gestion prendront généralement une partie du loyer de chaque mois en échange du contrôle, de la perception des loyers, des réparations et d'autres aspects de la gestion quotidienne du propriétaire.
Les gestionnaires immobiliers prendront probablement soit un pourcentage du loyer mensuel - de 10 à 15 % est courant - soit ils prendront des charges à l'avance, parfois autant que le loyer du premier mois. "Au fur et à mesure que vos propriétaires novices le font, ces 10 pour cent de leur loyer mensuel représentent probablement une grande partie de cette noix", explique Mincher. « Dites leur le paiement (PITI) est de 950,00 $ par mois et ils louent (la maison) pour 1 000,00 $. S'ils le gèrent eux-mêmes, ils peuvent probablement faire fonctionner ces chiffres, mais s'ils mettent un gestionnaire immobilier dans le mix, ils ne reçoivent plus que 900 $ de loyer. »
Les sociétés de gestion s'occuperont de la sélection des locataires, des rapports de crédit et d'autres vérifications avant que le locataire n'emménage. Mais vous devez choisir la bonne entreprise ou la bonne personne. "Choisissez quelqu'un qui est plus orienté vers la gestion que vers la vente", dit Holmes. "Surtout si vous cherchez simplement à récupérer autant d'argent que possible jusqu'à ce que le marché revienne. Si vous n'avez pas quelqu'un qui a de l'expérience dans la location d'une maison, elle pourrait rester sur le marché locatif plus longtemps qu'elle ne le devrait.