Ce n'est pas un jeu d'enfant, mais le programme 203k de l'Agence fédérale du logement permet aux propriétaires de financer des rénovations domiciliaires dans le cadre de leur achat ou de leur prêt de refinancement assuré par la FHA.
Combien? Ça dépend. Comment ça marche? Ça dépend.
Oui… c'est un programme gouvernemental. Mais même avec des taux hypothécaires record, la FHA, qui garantit les prêts hypothécaires occupés par le propriétaire consentis par des prêteurs privés, est devenue le prêt hypothécaire de choix pour les prêteurs réticents au risque. Cela seul rend le programme 203k intéressant.
Les facteurs clés que vous devrez rechercher comprennent :
- Votre nouveau meilleur ami est l'inspecteur 203k. Étant donné que les fonds de rénovation sont inclus dans le prêt total (non émis séparément), un inspecteur approuvé par la FHA doit examiner la maison et le projet proposé pour s'assurer que tout prend en charge la valeur totale du prêt. Ces inspecteurs sont généralement des inspecteurs d'habitations dotés des super pouvoirs de la FHA, donc travailler avec eux est une version extrême de travailler avec l'inspecteur d'habitations moyen.
- Le fonctionnement du processus change tout le temps. En tant que civil, vous ne pouvez probablement pas suivre toutes les nuances des changements proposés, adoptés, annulés et rétablis. La mauvaise nouvelle est que les prêteurs ne peuvent pas non plus suivre. La clé, selon Randy Navarro, consultant pour 203k (de The Complete Inspection Company dans la banlieue de Seattle), est de choisir un agent de crédit qui gère régulièrement 203k prêts. Ne vous contentez pas d'un prêteur qui gère ces prêts, il se peut qu'il n'y ait pas un seul agent de crédit expérimenté dans tout l'immeuble. Grillez les agents de crédit potentiels sur le nombre exact de 203 000 prêts qu'ils gèrent chaque année et parlez aux 203 000 inspecteurs avec lesquels ils travaillent. Un agent de crédit maladroit peut embrouiller désespérément un processus déjà complexe. « Ne soyez pas un cobaye pour un agent de crédit », dit Navarro.
- Les agents immobiliers ne sont pas une source fiable d'informations sur les 203 000 prêts. Ils sont encore moins incités à se tenir au courant des règles compliquées. Et le plus important, les agents immobiliers n'ont pas leur mot à dire dans le processus de prêt.
- Le montant que vous pouvez emprunter varie selon la région, mais une bonne règle empirique est que la valeur totale du prêt ne peut pas dépasser le prêt maximum FHA pour votre région. Cela signifie que pour que les finances fonctionnent, vous devez acheter à bas prix et améliorer considérablement la valeur marchande de la maison avec des améliorations modérées et adaptées au marché. Bingo ! C'est tout l'intérêt du programme.
L'entrepreneur n'obtiendra pas de fonds à l'avance. Le prêteur ne débloquera les fonds que lorsque les travaux seront terminés et approuvés. C'est une mauvaise nouvelle pour les entrepreneurs ayant des problèmes de trésorerie, mais c'est une bonne nouvelle pour les entrepreneurs compétents qui aiment la garantie que l'argent les attend à la fin du travail bien fait. (Les propriétaires sont connus pour manquer d'argent et ne pas en parler à leurs entrepreneurs.)
Votre demande de prêt restera sur la bonne voie si vous vous souvenez que le 203k est un prêt mixte, ce qui signifie que votre projet de rénovation est soumis à une surveillance beaucoup plus importante de la part du prêteur qu'un prêt de refinancement ou de rénovation domiciliaire normal. "Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez avec l'argent", note Navarro. « Si vous êtes un rebelle et que l'oncle Billy fait le toit au lieu d'un entrepreneur qualifié, vous aurez des ennuis. Mais si vous êtes prêt à respecter les règles, les choses iront bien. »
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