Le logement était un investissement assez sûr - vous y mettez votre argent et, dans quelques années, quand il était temps de vendre, votre maison vaudrait plus que vous ne l'avez payée. Malheureusement, de nombreux vendeurs découvrent que ces gains sur la valeur nette de leur maison qu'ils pensaient avoir gagnés pendant les années de prospérité ne sont rien de plus que des souvenirs nostalgiques.
Cependant, ce n'est pas tout à fait vrai pour tout le monde : même sur ce marché immobilier brutal, il existe encore des domaines où les prix des logements se maintiennent ou augmentent même.
Comment pouvez-vous savoir où vous (et votre maison) vous situez ? Ce n'est pas une réponse facile. Voici six conseils pour évaluer correctement votre maison dans un marché du logement volatile.
Préparez-vous à une vérification de la réalité
Si vous avez acheté votre maison au plus fort du marché (ou si vous avez encaissé la valeur nette de votre maison alors que les temps étaient pleins), vous pourriez être confronté à la version du vendeur du choc de l'autocollant. Les experts immobiliers disent que même lorsque les propriétaires reconnaissent que la valeur des maisons qui les entourent a chuté, ils s'accrochent souvent à des idées dépassées sur la valeur de leur propre propriété. Si vous vous préparez à vendre, il est temps de faire une sérieuse vérification de la réalité, déclare Lou Freeman, évaluateur immobilier basé à Cincinnati, OH.
Parlez à plus d'un agent immobilier
Lorsque les prix baissent et que le volume des ventes a ralenti, il est peut-être temps de parler aux professionnels de l'immobilier qui travaillent avec les acheteurs, au moins dans le but de déterminer le juste prix pour votre maison. Travailler avec un agent immobilier® qui a un excellent dossier en tant que vendeur est généralement la meilleure première étape.
"Il est si important d'entendre ce que les acheteurs pensent sur le marché d'aujourd'hui", déclare Katie Wethman, expert-comptable agréé et agent immobilier basé à McLean, en Virginie. "Trop d'agents - en particulier ceux qui ont le plus d'expérience dans le domaine - travaillent principalement avec des vendeurs et ils n'entendent jamais les objections les plus courantes des acheteurs." Wethman dit que sur ce marché, les vendeurs pourraient même envisager de travailler avec quelqu'un qui est principalement un "agent d'acheteurs" ou quelqu'un qui se spécialise dans l'aide aux acheteurs pour trouver des maisons. Elle dit qu'ils vous aident à mettre en scène votre maison et à commercialiser, cela peut en fait vous aider à vendre plus rapidement, car ils savent précisément quels commentaires ils reçoivent des personnes qui recherchent actuellement.
Une autre raison de magasiner est de vous assurer que vous travaillez avec quelqu'un qui non seulement connaît la région et le marché, mais qui est réaliste quant à l'état actuel des ventes.
Utilisez vos compositions correctement
N'importe quel expert immobilier vous dira que l'un des outils de tarification les plus puissants dont on dispose est ce qu'on appelle les « comps » ou les listes comparatives. Ce sont des statistiques pour des maisons récemment vendues similaires à la vôtre, généralement en termes d'emplacement, de taille et/ou de commodités. Mais alors que tout agent immobilier ou évaluateur agréé aura accès aux compositions, il n'est pas toujours facile de choisir les bonnes ou de les lire correctement.
Tout d'abord, assurez-vous que vous regardez ce qui s'est réellement vendu plutôt que ce pour quoi les personnes ayant des propriétés comparables les répertorient. "Trop de propriétaires se concentrent sur ce que les autres demandent pour leur maison plutôt que sur ce qu'ils obtiennent réellement pour eux", déclare Wethman. Et lorsque vous recherchez les prix de vente de propriétés comparatives, faites très attention à la date de conclusion de la transaction. « Même si une maquette n'a que quelques mois, vous devez appliquer les données de tendance régionales : si le marché a chuté de cinq pour cent au cours des trois derniers mois, vous devez prendre cette maquette d'il y a trois mois et appliquer une baisse de plus de cinq pour cent à ce prix. Trop de gens fixent le prix à la dernière vente sans cette extrapolation et finissent par chasser le marché. »
"Il existe un dicton dans l'immobilier selon lequel vous ne pouvez pas être objectif au sujet de votre propre maison", dit Freeman. "C'est vrai. Quand un agent immobilier vous dit que la maison que vous avez achetée il y a six ans pour 303 500 $ ne coûtera plus que 285 000 $, vous aurez peut-être du mal à le croire.
Parfois, les vendeurs ignorent les conseils d'experts parce qu'ils ont un chiffre en tête auquel ils ne peuvent pas échapper, explique Todd Huettner, courtier en financement immobilier commercial et résidentiel. Si vous ne pouvez pas dépasser ce nombre et que vous n'avez pas à vendre, il est probablement temps de vous asseoir sur votre investissement et d'attendre la fin de la tempête actuelle. Mais les vendeurs qui doivent se départir de leur propriété vont devoir faire face à de dures réalités.
« Ce que vous avez payé pour votre maison n'a rien à voir avec sa valeur actuelle », dit-il. "Ce dont vous avez besoin pour sortir de la maison n'a pas non plus d'incidence sur la valeur actuelle." Ce fait peut être une dure réalité lorsque vous considérez que vous devez recevoir un certain montant sur la vente de votre maison afin de rembourser votre hypothèque actuelle.
Pour ajouter à la complication de lire correctement les compositions, votre agent immobilier doit connaître et comprendre votre situation unique. « Tous les marchés ne sont pas en baisse », dit Wethman. « Même dans les marchés en déclin, il y a des quartiers qui se portent très bien. »
Envisagez une évaluation
Si vous ne vous sentez toujours pas confiant dans votre analyse de la valeur de votre maison, cela vaut la peine d'obtenir une évaluation, disent les experts.
"La plupart des propriétaires dépendent de leur agent immobilier pour les aider à établir le prix de leurs propriétés, et les agents immobiliers ont généralement une grande connaissance de ce qui se vend et de ce qui ne se vend pas dans un quartier particulier ou à un prix particulier", explique Freeman. "Mais le coût d'une estimation par un évaluateur agréé ou certifié par l'État qui connaît votre quartier pourrait vous faire économiser des mois de temps de commercialisation prolongé et des milliers de dollars en frais de possession en vous aidant à évaluer correctement votre maison dès le départ."
Assurez-vous de choisir quelqu'un qui comprend non seulement votre domaine, mais aussi votre objectif en obtenant l'évaluation. Vous voulez choisir quelqu'un qui est prêt à vous parler et à vous expliquer les choses, dit Huettner. « Appelez trois évaluateurs et dites-leur ce que vous faites, et choisissez celui qui est le plus disposé à vous expliquer les choses et à vous aider », dit-il. « Si vous vendez votre maison, 300 $ à 500 $ valent la peine d'avoir votre propre avis d'expert indépendant sur la valeur de votre maison, et c'est inestimable pour vous renseigner.
Soyez un voisin fouineur
Enfin, n'ayez pas peur d'être ce que les agents immobiliers aiment appeler "le voisin curieux". « Commencez à vous rendre à chaque journée portes ouvertes de votre quartier pour avoir une idée des prix en fonction de la superficie en pieds carrés, du niveau de mise à jour, etc. », explique Freeman. « Les agents immobiliers s'attendent à des voisins curieux. Ne les décevez pas. Un avantage supplémentaire d'être curieux : si/quand la maison se vend, vous en saurez plus à ce sujet lorsque vous regarderez les compositions.
Bien qu'il soit important de réaliser que le seul chiffre qui compte vraiment est le prix de clôture, comparer la liste aux prix de clôture des maisons de votre région vous donnera un bon baromètre pour savoir dans quelle direction les prix se dirigent et combien de temps vous pouvez vous attendre à attendre pour trouver un acheteur. "Conduisez dans votre quartier ou accédez en ligne à Zillow.com ou à d'autres sites similaires et consultez les maisons récemment vendues et les maisons classées", explique Huettner. « N'oubliez pas : seuls les prix de vente fermés comptent. »
Il peut être difficile d'accepter la valeur de votre maison dans un marché en baisse ou volatil, dit Huettner, mais il vaut mieux y faire face lorsque vous mettez votre maison sur le marché que de la laisser languir pendant des mois si le prix est trop élevé. « Vous finirez par connaître la valeur marchande de votre maison », dit-il. « N'attendez pas que le marché vous montre quand vous vendez enfin. Cela coûte tellement plus cher de cette façon.
Outils d'évaluation des prix à domicile en ligne
Les experts en prix de l'immobilier disent qu'une première étape facile pour les personnes qui envisagent de vendre, ou qui s'interrogent simplement sur leur valeur nette, consiste à visiter les outils de prix des maisons en ligne. Bien que vous ne deviez pas trop insister sur ces prix, ils peuvent être de bons points de départ. Voici quelques outils en ligne qui peuvent vous aider à déterminer la valeur de votre maison :
- Zillow vous permet de saisir l'adresse de votre domicile pour trouver les propriétés récemment vendues sur une carte de votre région. Vous pouvez également consulter les prix des annonces récentes dans votre quartier.
- Trulia affiche des listes, des réductions de prix et même une « carte thermique immobilière » des prix catalogue moyens des maisons de votre région. L'inconvénient : il affiche les prix d'inscription, pas les prix de vente.
- Domania, un site Web de Lending Tree, propose une section « Vérification du prix de la maison » où vous pouvez saisir une adresse et connaître le prix de vente d'une maison vendue au cours des cinq dernières années.
- Sites Web immobiliers locaux : Certains grands groupes immobiliers peuvent dresser une liste des propriétés récemment vendues dans leur région. Crye-Leike au Tennessee en est un exemple; son site Web vous permet de saisir l'adresse d'une propriété spécifique pour savoir à quel prix elle a été vendue.