Aquariums intégrés : l'agrément qui devient rapidement une horreur.
Parmi toutes les améliorations domiciliaires ratées que Daniel Fries a observées au cours de ses 30 années en tant qu'évaluateur de maisons, les aquariums figurent en tête de sa liste des améliorations domiciliaires d'appel d'offres de 2012 qui n'ont offert que peu ou pas de retour sur investissement.
"Ce n'est pas un investissement prudent", clame Fries, basé à Atlanta, en Géorgie. Le verre du réservoir s'embue, tandis que les filtres crasseux dégagent une odeur d'algues en décomposition. Pire encore, oui, la situation empire - certains propriétaires réutilisent les aquariums de poissons en habitations de reptiles. Et peu de choses font fuir un acheteur potentiel plus rapidement que la vue d'un serpent taureau dans la salle à manger.
Les aquariums arrivent en tête de notre liste d'« améliorations » avec un faible retour sur investissement, mais chaque projet de cette liste a au moins une chose en commun : une profonde inadéquation entre l'intention du propriétaire et les normes d'un quartier.
La culture locale, les préférences et les conditions du marché dictent le retour sur les améliorations. Enfoncez votre argent dans des équipements qui ne reflètent pas la norme de votre région immédiate et vous ne gagnerez même pas une prime de 5% par rapport aux maisons voisines, quel que soit ce que vous avez dépensé, explique Kevin Cross, propriétaire de l'Anchorage, AK Real agence immobilière Cross & Associés.
Exemple concret : les comptoirs en granit minent en fait la valeur marchande en Alaska. Les changements de température extrêmes forcent un tassement et un repositionnement constants des fondations des maisons, ce qui entraîne le gauchissement et la fissuration des surfaces en pierre solide. Le stratifié donne juste assez pour en faire le matériau de comptoir de choix.
"Comprenez que quiconque cherche une maison va se tenir devant la vôtre avec son téléphone portable en regardant toutes les valeurs estimées des maisons tout autour de la vôtre", poursuit-il. « Lorsqu'un acheteur regarde une maison, il ne cherche pas de raisons d'acheter une maison. Ils cherchent des raisons de ne pas acheter le vôtre. Votre travail consiste à supprimer autant de ces raisons de « ne pas acheter ». Si le prix est correct, propre, mis en scène et a l'air invitant, une maison ancienne se vendra plus rapidement qu'une maison neuve, même avec des équipements de qualité supérieure.
Les acheteurs détectent immédiatement les écarts de prix et ne sont pas prêts à payer pour des améliorations malavisées… comme le reste des articles de notre liste des meilleurs ne pas.
Chef de file n°2 : électronique intégrée
Les droits de vantardise ne durent que quelques mois lorsqu'il s'agit des derniers téléviseurs et systèmes audio. Une fois que le prochain gadget débarque sur le marché, le jouet brillant d'aujourd'hui se ternit rapidement. La valeur ajoutée en faisant des folies pour l'électronique autonome haut de gamme peut être discutable, mais au moins vous pouvez facilement emporter l'équipement avec vous. Les éléments intégrés dominent souvent toute la pièce et leurs réverbérations peuvent également éroder la convivialité des pièces adjacentes.
Le propriétaire d'une maison de 3 millions de dollars s'est vanté auprès de Fries que son système de son intégré coûtait 650 000 $. C'était exagéré, même pour un manoir. « Il aurait pu dépenser 50 000 $ pour la salle des médias et en tirer autant de valeur », dit Fries. « Vous devez considérer les appareils électroniques comme des biens personnels, même s'ils sont intégrés. »
Leader de la perte n ° 3: Éliminer une troisième ou une quatrième chambre.
Bien sûr, un dressing et une salle de bain principale agrandie seraient un argument de vente, mais seulement si cet espace n'est pas détourné d'une troisième ou d'une quatrième chambre. Si la norme du quartier est de trois chambres, une maison de deux chambres est gravement désavantagée. Le nombre de chambres doit être en équilibre avec l'espace de vie commun. Une maison avec trop ou trop peu de chambres a une disposition déséquilibrée qui ne sera pas utile à de nombreux acheteurs. Vous voulez toujours ce placard principal ? Vous pourrez peut-être le justifier si vous appliquez la deuxième règle cardinale du retour (continue de lire).
Leader de la perte n ° 4: Améliorez le sous-sol.
Les améliorations au-dessous du niveau du sol ne rapportent jamais autant que l'espace rénové ou ajouté au-dessus du niveau du sol. Comparez soigneusement le coût de la rénovation du grenier, de l'ajout d'une lucarne ou même de l'élévation du toit, à un réaménagement de sous-sol haut de gamme. Cela est particulièrement vrai pour les maisons à prix moyen. Les maisons haut de gamme peuvent très bien conserver la valeur d'un sous-sol fini, mais seulement si tout l'espace au-dessus du sol est habitable.
Chef de file des pertes n° 5 : Un vaste espace de vie extérieur en décalage avec le climat.
Les cuisines extérieures avec des grils virils et des comptoirs en bois peuvent être utilisées dix mois par an dans le Sud, de sorte que ces projets conservent leur valeur, explique Fries. Pas tellement dans le Nord, où une cheminée est un investissement plus confortable. Cross rapporte que les plans d'eau ne vendent pas de maisons en Alaska, étant donné qu'elles sont sous quatre pieds de neige pendant la moitié de l'année. Surtout si vous déménagez, installez-vous dans le style de vie local avant de créer une véranda, une véranda grillagée, une terrasse élaborée ou une cuisine extérieure.
Chacune de ces horreurs est fondée sur la grande idée fausse de l'amélioration de l'habitat : si vous le construisez, ils paieront. Fries explique que les directives des évaluateurs forceront le prêteur à contester si les améliorations augmentent la valeur marchande de la maison de plus de 10 % par rapport à sa valeur sans l'amélioration. Au fur et à mesure que vous délimitez le budget de votre projet, ne dépassez pas 10 % de la valeur actuelle de votre maison. Ne dépensez plus que si vous comptez le retour sur investissement en termes de plaisir personnel.
Utiliser comme référence Remodelage rapport annuel Coût vs Valeur du magazine. Les répartitions régionales indiquent le coût du remodelage, le rendement et la différence. Les moyennes sont utiles pour comparer les estimations et peuvent vous aider à définir des attentes dès le départ.
Cela peut être un exercice d'équilibre pour polir jusqu'au point de retour parfait, surtout si vous prévoyez vendre la maison bientôt. Envisagez de mettre en place une amélioration de point focal à prix modéré qui peut rendre la pièce mémorable. Par exemple, un seul appareil spécialisé intégré dans la cuisine peut être un argument de vente. Cet appareil peut être un tiroir chauffant, un refroidisseur à vin ou un poêle à cinq brûleurs avec une plaque chauffante au lieu du poêle standard à quatre brûleurs. Même dans ce cas, calculez votre retour sur investissement en termes de temps de vente plus court, et non en termes de retour en dollars.
Il existe un antidote aux améliorations ratées. Les évaluateurs appellent cela le « coût pour guérir », et c'est le deuxième règle cardinale du retour. Combien cela coûtera-t-il d'arracher l'équipement incriminé et de faire en sorte que cette partie de la maison ait l'air, eh bien, normale ?
Le coût pour guérir un aquarium abandonné n'est que d'environ 1 000 $. Le coût pour convertir un dressing en chambre à coucher pourrait être aussi peu que 500 $. Mais le coût pour arracher une piscine en ruine et obstruée par les algues pourrait être dix fois plus élevé. En cas de doute, obtenez deux estimations : une pour mettre l'amélioration, l'autre pour la retirer.
Si vous devez l’avoir, prévoyez du temps et de l’argent pour le « remède », et assurez-vous de tirer chaque moment de bonheur de cette fonctionnalité en attendant.