Le retournement de maisons a toujours l'air si cool à la télé-réalité, et il ne fait aucun doute que ces émissions, compressées en segments de 60 minutes, ont contribué à la popularité de cette tendance d'investissement immobilier. En réalité, retourner des propriétés en difficulté peut être exaltant, mais cela peut également entraîner un désastre financier.
Alors, une pandémie mondiale est-elle le bon moment pour envisager de se lancer dans l'industrie du retournement de maison ? Ou est-ce la pire erreur que vous puissiez commettre ?
Les taux de retournement à domicile sont en baisse
Selon un nouveau rapport d'ATTOM Data Solutions, le retournement de maison est à la fois en hausse et en baisse, selon les statistiques que vous consultez. Par exemple, au cours du troisième trimestre 2022-2023 seulement (le dernier trimestre pour lequel des données étaient disponibles au moment de la publication), 57 155 maisons unifamiliales et condos ont été retournés. Cela représente 5,1% de toutes les ventes de maisons ce trimestre, selon le rapport.
C'est beaucoup de retournements, jusqu'à ce que vous considériez qu'au deuxième trimestre de 2022-2023, les retournements représentaient 5,7% de toutes les ventes de maisons. Et au troisième trimestre de 2022-2023, les flips représentaient 5,5% de toutes les ventes de maisons.
Cela signifie que les taux de retournement de maison sont en baisse et, selon le rapport, cette tendance est constante dans plus de 90 % des marchés locaux (148 sur 159 zones métropolitaines).
Les baisses trimestrielles les plus importantes ont été enregistrées dans les régions métropolitaines suivantes :
- Killen, Texas (-44,5%)
- Savannah, Géorgie (-43 %)
- York, Penn. (-42 pour cent)
- Greeley, Colorado (-41,5 pour cent)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 %)
D'autres villes avec des baisses trimestrielles allant de 39,1 à 37% incluent Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, Missouri ; San Diego; et Rochester, N.Y.
Cependant, certaines régions ont en fait vu une augmentation des taux de retour à la maison. Les augmentations les plus importantes ont été enregistrées dans les domaines suivants :
- Davenport, Iowa (+18,5 pour cent)
- Hilton Head, Caroline du Sud (+16,8 %)
- Scranton, Penn. (+12,2 pour cent)
- Amarillo, Texas (+10,9 %)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 %)
Les retours à la maison sont en hausse
Alors que le taux de flips diminue, les bénéfices étaient en fait élevés, selon le rapport. Au troisième trimestre 2022-2023, les maisons retournées se sont vendues pour une marge brute de 73 766 $, contre 69 000 $ au deuxième trimestre 2022-2023 et 61 800 $ au troisième trimestre 2022-2023. Il s'agit du retour sur investissement le plus élevé depuis le premier trimestre 2022-2023. qui a vu un retour sur investissement de 48%.
Ces marges bénéficiaires étaient cohérentes dans 104 des 159 régions métropolitaines analysées. Les marges bénéficiaires les plus importantes se trouvaient dans les domaines suivants :
- Brownsville, Texas (182,9 %)
- Austin, Texas (176,4 %)
- Waco, Texas (157,4%)
- Springfield, Missouri (145,3 pour cent)
- Savannah, Géorgie (143,6 pour cent)
D'autres villes avec d'importantes augmentations de marge bénéficiaire annuelles, allant de 74 à 54 %, comprennent Raleigh, Caroline du Nord; Phénix; Kansas City, Missouri; et Las Vegas.
Cependant, certaines régions ont connu des baisses des rendements des investissements immobiliers. Les baisses les plus importantes ont été enregistrées dans les domaines suivants :
- Corpus Christi, Texas (77 %)
- Hilton Head, Caroline du Sud (72,9%)
- Boulder, Colorado (69,1 %)
- Wilmington, Caroline du Nord (58,9 %)
- South Bend, Indiana (54,1 %)
Le temps moyen de retournement augmente
Le rapport révèle également qu'il faut plus de temps pour retourner les maisons pendant la pandémie. Au troisième trimestre 2022-2023, le délai moyen pour terminer les transactions était de 192 jours. Au deuxième trimestre 2022-2023, le délai moyen était de 184 jours et au troisième trimestre 2022-2023, il n'était que de 184 jours.
En fait, la moyenne du troisième trimestre 2022-2023 de 192 jours était la durée moyenne la plus longue en 17 ans (depuis le troisième trimestre 2003).
Pourquoi devriez-vous entrer dans le jeu
Alors, est-ce le bon moment pour plonger vos orteils dans le marché de la maison ? Henry Angeli III, propriétaire de Henry Buys Homes à Jacksonville, en Floride, pense que c'est le moment idéal pour changer de maison. « Les stocks sont au plus bas en raison de la demande accrue résultant de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires », dit-il. « Tout le monde essaie de tirer parti de ces taux plus bas en raison de l'augmentation du pouvoir d'achat, en particulier sur mon marché à Jacksonville. »
Son enthousiasme est partagé par Luke Smith, fondateur de We Buy Property In Kentucky, qui estime que le moment est plus propice que jamais pour se lancer dans l'entreprise. Smith souligne également les faibles niveaux de stocks, ce qui entraîne une forte demande. "Les matériaux pour achever une rénovation sont plus chers, car les prix ont augmenté en raison des carences de la chaîne d'approvisionnement en raison de la pandémie, mais la valeur des propriétés s'apprécie rapidement", explique Smith. "La forte demande a fait en sorte que les valeurs immobilières se négocient à un rythme record et à des prix plus élevés, ce qui est idéal pour le renversement de maison."
Smith met en garde contre le fait de payer trop cher pour entrer sur le marché de l'inversion de maison. "Mais sinon, si vous pouvez facilement gérer un projet, vous pouvez vous en sortir."
Pourquoi vous ne devriez pas entrer dans le jeu
Cependant, tout le monde n'est pas aussi optimiste quant au succès des débutants dans le secteur du retournement de maison. "Il y a des" bénéfices records "en ce moment parce que le marché des maisons a explosé en raison de COVID-19 et a connu une croissance exponentielle au-delà de ce qu'il était lorsque les maisons d'aujourd'hui ont été achetées pour la première fois", explique Ryan Serhant, courtier immobilier et costar sur Bravo Million Dollar Listing New York. "Mais ce delta ne durera pas", prévient-il. « Dans l'entreprise de retournement de maison, vous gagnez de l'argent lorsque vous acheter; ne vous lancez pas dans l'entreprise aujourd'hui en fonction de l'endroit où se trouvent les maisons vente c'est le chemin à rebours.
Jonathan Faccone, membre directeur et fondateur de Halo HomeBuyers à Bridgewater, N.J., exprime également sa prudence en ce qui concerne les nouveaux arrivants. "Même si le marché immobilier global est bon en ce moment et que les marges bénéficiaires sont plus importantes qu'elles ne l'ont été, je ne recommanderais pas aux gens de se lancer dans cette entreprise pour le moment." Et il donne trois raisons pour lesquelles :
1. Il est extrêmement difficile de trouver de bonnes affaires pour de nouveaux investisseurs.
"Le marché est déjà saturé de nombreux investisseurs expérimentés à la recherche d'accords avec la bonne marge bénéficiaire." Factone dit qu'il est incroyablement difficile pour les nouveaux investisseurs de rivaliser à moins qu'ils ne soient prêts à payer plus pour la même maison. "Si vous devez payer trop cher pour vous lancer dans un projet, vous prendrez plus de risques de perdre de l'argent en fin de compte."
2. La pandémie rend plus difficile la rénovation des propriétés.
Pour réaliser un profit, Factcone dit que l'objectif est toujours d'être dans et hors du projet dans les plus brefs délais. « Cela garantira que vous maximisez votre potentiel de profit tout en atténuant d'autres risques tels que les dépenses excessives en rénovations ou le fait de ne pas atteindre votre prix de vente prévu. » Cependant, étant donné que les cantons fonctionnent à un rythme lent (et souvent avec un personnel réduit), il dit que les inspections, les permis de construction, etc., prennent plus de temps. « C'est un problème car à mesure que la durée des projets augmente, les coûts de transport augmenteront, ce qui réduira les bénéfices. » Il dit que ce qui est encore plus dangereux, c'est que le marché peut changer - et si cela se produit pendant que vous portez un projet, cela pourrait être catastrophique.
3. Il est devenu plus difficile d'analyser une bonne affaire à cause de la pandémie.
« La clé pour réussir à renverser une maison est d'acheter au bon prix, ce qui nécessite d'évaluer correctement une maison pour déterminer ce pour quoi elle peut se vendre. » Dans un environnement parfait, Factcone dit qu'il est difficile d'évaluer l'ARV de la maison (après valeur de réparation), mais dit que COVID-19 entraîne un ajustement rapide des prix. « Il devient difficile de prévoir exactement ce que sera l'ARV lorsque vous serez prêt à mettre la maison sur le marché, et cela devient plus un jeu de devinettes qu'une décision d'investissement calculée. » Il recommande d'attendre que le marché se stabilise avant de se lancer.