Les travailleurs indépendants jouent un rôle majeur dans la main-d'œuvre américaine. Selon un rapport de Freelancers Union et Upwork, 57 millions d'Américains, soit 35 % de la population active, sont considérés comme des pigistes. Le travail indépendant présente de nombreux avantages : vous pouvez être votre propre patron, définir votre propre emploi du temps et choisir vos propres projets et clients. Un inconvénient majeur du travail dans l'économie des petits boulots, cependant, est que les prêteurs hypothécaires ont tendance à examiner plus attentivement les pigistes lorsqu'ils demandent un prêt hypothécaire.
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La première chose à savoir est que ceux qui sont considérés comme des pigistes, des propriétaires d'entreprise, des propriétaires uniques ou des entrepreneurs indépendants ont tous une caractéristique financière importante en commun : ils n'ont pas de talons de paie ou de bulletins de salaire W-2.
Quelle que soit la catégorie dans laquelle vous vous trouvez, « lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre prêteur est le plus susceptible d'utiliser le terme« travailleur indépendant » », explique Andrina Valdes, directrice de l'exploitation de Cornerstone Home Lending. Bien que les demandeurs de prêt hypothécaire qui sont des travailleurs indépendants suivent le même processus de demande que les employés salariés, ils peuvent devoir faire un effort supplémentaire. « Vous serez préqualifié pour un prêt hypothécaire, une recherche de logement, fournirez les documents nécessaires à votre demande de prêt et acheterez une assurance habitation », explique Valdes, « mais vous devrez peut-être prendre quelques mesures supplémentaires pour fournir une preuve de revenu. »
Pourquoi des étapes supplémentaires peuvent être nécessaires
Les prêteurs hypothécaires ont de bonnes raisons d'exiger des documents supplémentaires de la part des pigistes. « Comme le revenu des travailleurs indépendants peut fluctuer tout au long de l'année pour de nombreuses personnes », explique Valdes, « ces documents peuvent aider à réduire votre risque aux yeux du prêteur en offrant un aperçu plus large de vos revenus ».
Il n'y a rien de tel qu'une pandémie pour rendre les prêteurs encore plus préoccupés par votre capacité à payer votre hypothèque mensuelle. Ironiquement, cependant, maintenant que Covid-19 a détruit de nombreux emplois qui étaient autrefois considérés comme résistants à la récession, Upwork note que 2 millions de personnes supplémentaires ont rejoint les rangs des travailleurs indépendants au cours des 12 derniers mois, et 75% gagnent le même ou plus qu'ils ne l'ont fait de leurs emplois traditionnels.
Bien qu'il puisse y avoir plus de travailleurs de concert gagnant plus d'argent qu'il n'y en avait avant le début de la pandémie, les prêteurs hypothécaires sont inquiets de la nature informelle et souvent plus temporaire des relations de travail des pigistes avec leurs clients. Les prêteurs craignent également que ces relations soient beaucoup plus faciles à rompre. C'est pourquoi Valdes dit que les pigistes doivent être prêts à fournir des documents supplémentaires qui présentent une image plus claire de leurs revenus : « Vous devrez peut-être fournir des déclarations de revenus personnelles et professionnelles pour les deux dernières années », conseille-t-elle, ainsi que « les pertes et profits relevés bancaires, relevés bancaires d'entreprise (le cas échéant) et tout paiement ou source de revenu supplémentaire, y compris l'invalidité ou la sécurité sociale.
Qu'en est-il de votre pointage de crédit ?
Votre pointage de crédit est toujours un facteur déterminant lors d'une demande de prêt. Selon Valdes, cependant, un pointage de crédit n'est pas plus important pour les pigistes qui demandent un prêt hypothécaire que pour les demandeurs de prêt hypothécaire ayant un emploi salarié - et il n'a pas besoin d'être parfait.
Valdes recommande de contacter un agent de crédit pour discuter de votre situation. « Si vous remplissez les conditions (pour un prêt), vous aurez toujours accès à de nombreux produits de prêt, dont certains ont des exigences de pointage de crédit aussi basses que 620 pour ceux qui sont admissibles », dit-elle.
Pourquoi vous pourriez vous voir refuser un prêt hypothécaire
« La plupart des prêteurs recherchent des documents qui soutiennent le revenu d'un travail indépendant depuis au moins les deux dernières années », dit Valdes, il est donc possible que votre demande de prêt hypothécaire ne soit pas approuvée si vous ne pouvez pas prouver que vous avez une source stable de le revenu. Cela dit, même si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans, vous pouvez toujours être agréé. Dans de tels cas, explique Valdes, l'approbation "dépendrait du fait que vous ayez déjà été employé dans le même domaine de travail ou dans une profession connexe pendant au moins deux ans".
Programmes hypothécaires alternatifs
Si vous êtes un pigiste ou un travailleur de concert et que vous ne pouvez pas obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire standard, n'abandonnez pas. « Un pigiste peut toujours être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire grâce à divers programmes alternatifs et à faible documentation proposés par la plupart des prêteurs », explique David Reischer, avocat et PDG de LegalAdvice.com. Il note que les pigistes peuvent demander des programmes hypothécaires alternatifs, notamment des prêts « low-doc » (faible documentation) et « no-doc » (sans documentation). "Ces types de produits de prêt hypothécaire sont disponibles pour les personnes qui n'ont pas de revenu W-2 ou un revenu suffisant pour le démontrer sur leurs déclarations de revenus."
L'éligibilité aux prêts à faible doc peut être déterminée par le revenu déclaré de l'emprunteur et deux mois de relevés bancaires valides, et comme son nom l'indique, les prêts sans doc peuvent ne nécessiter aucune documentation, dit Reischer. Il y a cependant des inconvénients à postuler à ces programmes de prêt alternatifs. «Ces types de prêts sans doc ne sont généralement disponibles que pour les transactions à faible LTV (prêt-valeur)», explique Reischer, et signifient généralement un prêt hypothécaire à taux d'intérêt plus élevé pour l'emprunteur. "En outre, l'emprunteur devra fournir un acompte important afin que le prêteur ait des capitaux propres dans la propriété à saisir en cas de défaillance de l'emprunteur."
L'histoire d'un freelance
Stacy Caprio, une blogueuse financière indépendante chez Fiscal Nerd, a récemment été approuvée pour un prêt hypothécaire. "Parce que je gagne moins cette année en raison de plusieurs facteurs, y compris Covid, j'ai fait un acompte plus élevé que d'habitude, je devrais donc me qualifier pour un prêt plus petit", explique Caprio. "J'ai également choisi de le faire parce que je voulais de toute façon posséder plus de la propriété à l'avance."
Son expérience est que « vous pouvez obtenir une approbation si vous pouvez présenter au moins deux ans de déclarations de revenus cohérentes et que vos deux derniers mois de revenus sont conformes aux déclarations ». Selon Caprio, les pigistes ne devraient pas avoir de problèmes à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire tant que leur revenu est assez constant depuis plus de deux ans, égal ou supérieur à leur ratio dette/revenu.